Аренда 45 000 ₽ или ипотека: расходы и капитал за 10 лет

Аренда за 45 000 ₽ и ипотечный платёж за 30 000 ₽ могут относиться к разным квартирам. Сравнивать нужно одинаковое жильё и одинаковый доступный бюджет. И отдельно считать две вещи: сколько денег уйдёт за десять лет и какой капитал останется.

Ниже — условная модель, а не предложение банка или прогноз цен. Ставки 20% по кредиту, 12% по сбережениям и рост аренды 6% заданы для расчёта. Они не обещаны на десять лет. Свои условия можно проверить на калькуляторе аренды и покупки. У калькулятора свои допущения: доходность сбережений равна 60% ставки кредита, а пополнение происходит перед начислением дохода за месяц. В примере ниже пополнение происходит в конце месяца, поэтому результаты немного отличаются.

#Почему платёж 30 000 ₽ не доказывает выгоду покупки?

При ставке 20% и сроке 25 лет платёж 30 000 ₽ соответствует кредиту примерно 1,79 млн ₽. Со взносом 20% это квартира примерно за 2,23 млн ₽. Сравнение с арендой имеет смысл, только если за обе суммы доступно одно и то же жильё в нужном вам районе.

#Сколько уйдёт на ипотеку за десять лет?

Берём квартиру за 6 500 000 ₽, первоначальный взнос 1 300 000 ₽, кредит 5 200 000 ₽ на 25 лет под 20% годовых. В модели ставка неизменна, досрочных платежей нет.

Аннуитетный платёж — 87 279,49 ₽ в месяц, или около 87 280 ₽. За 120 месяцев без промежуточного округления:

• платежи банку — 10 473 539 ₽;
• платежи вместе со взносом — 11 773 539 ₽;
• остаток долга — 4 969 519 ₽;
• погашенная часть кредита — 230 481 ₽.

Округлённые 87 280 × 120 дают 10 473 600 ₽, поэтому для итогов используем неокруглённый платёж. При высокой ставке большая часть ранних платежей действительно уходит в проценты. Это следует из графика погашения, а не означает, что банк скрывает остаток долга.

Открыть схему в полном размере

Что для вас важнее при одинаковом бюджете: возможность переехать или владение квартирой?

#Аренда: 5,4 млн ₽ или больше?

Если цена не меняется, 45 000 × 120 = 5 400 000 ₽. Если она повышается на 6% в начале каждого следующего года, сумма составит:

540 000 × (1,06¹⁰ − 1) / 0,06 = 7 117 629 ₽.

Это на 4 655 910 ₽ меньше ипотечных платежей со взносом. Но экономия становится капиталом, только если арендатор её действительно сохраняет. Если разницу потратить, сравнение накоплений будет другим.

#Какой капитал останется через десять лет?

Сначала зададим единый бюджет: арендатор располагает теми же 1,3 млн ₽ и ежемесячными 87 279,49 ₽, что и покупатель. Он сохраняет взнос, а в конце каждого месяца откладывает разницу между этим бюджетом и арендой. Аренда растёт ежегодно на 6%.

Предположим постоянную эффективную доходность сбережений 12% годовых. Месячная доходность в модели равна 1,12^(1/12) − 1; налоги и комиссии пока не учитываем. Через десять лет:

• начальные 1,3 млн ₽ превратятся примерно в 4,04 млн ₽;
• ежемесячные пополнения с доходом — примерно в 6,90 млн ₽;
• общий капитал арендатора — 10,93 млн ₽.

Доходность 12% на весь период — сильное допущение. Вклад с такой ставкой сегодня не гарантирует её при продлении. При меньшей доходности результат арендатора снизится.

Капитал покупателя — стоимость квартиры минус оставшийся долг 4,97 млн ₽:

Условный рост цены в год	Цена через десять лет	Капитал после вычета долга
0%	6,50 млн ₽	1,53 млн ₽
4%	9,62 млн ₽	4,65 млн ₽
7%	12,79 млн ₽	7,82 млн ₽
10%	16,86 млн ₽	11,89 млн ₽

Открыть схему в полном размере

При росте квартиры на 4% покупатель получает 4,65 млн ₽ против 10,93 млн ₽ у арендатора: примерно одинаковым этот результат назвать нельзя. При 10% покупатель впереди примерно на 0,95 млн ₽. В этой модели равенство получается при росте цены около 9,36% в год. Это расчётная граница, не прогноз рынка.

#Что меняется при ипотеке под 6%?

Для той же суммы 5,2 млн ₽ и срока 25 лет условный платёж при 6% — 33 503,67 ₽. За десять лет платежи со взносом составят 5 320 441 ₽, остаток долга — 3 970 303 ₽. При неизменной цене квартиры капитал покупателя — около 2,53 млн ₽, при росте 4% — 5,65 млн ₽, при 7% — 8,82 млн ₽.

Платёж ниже исходной аренды на 11 496 ₽. Однако здесь нельзя просто сопоставить капитал покупателя с прежними 10,93 млн ₽: бюджет ипотечника стал меньше. Для сравнения при одинаковом бюджете нужно учитывать, что покупатель тоже может откладывать освободившуюся разницу.

Получить 6% на любую квартиру нельзя. У семейной ипотеки есть требования к семье, территории и объекту. На вторичном рынке это отдельная программа для определённых городов: дом должен соответствовать ограничениям по возрасту и состоянию. Само наличие ребёнка до семи лет не делает любую вторичную квартиру подходящей. Проверяйте правила программы на СПРОСИ.ДОМ.РФ и актуальный перечень городов до аванса продавцу.

Даже льготный кредит нужно оценивать по доходу, резерву, полной стоимости кредита и сроку проживания. Низкая ставка не заменяет проверку объекта и доступности платежа. Другие льготные программы также имеют свои условия; их ставки и ограничения в эту модель не включены.

#Какие расходы пока не учтены?

• Страхование по ипотеке, ремонт, налог на имущество, взносы на капремонт и расходы на продажу жилья.
• Залог, переезды, комиссия при аренде и условия прекращения договора.
• Налоги и комиссии со сбережений, изменение доходности при продлении вкладов.
• Налоговые вычеты покупателя: они зависят от права на вычет, фактических расходов и подходящего облагаемого дохода; одинаковая сумма каждому супругу не гарантирована.
• Досрочное погашение, возможное рефинансирование и изменение семейного дохода.

Из-за этих расходов преимущество может уменьшиться или перейти к другому варианту. При коротком сроке владения особенно важны затраты на покупку, ремонт и продажу; универсального правила «после двадцати лет ипотека всегда выгоднее» нет.

Перед выбором соберите три числа: цену подходящей квартиры, реальную аренду аналогичного жилья и полную стоимость доступного вам кредита. Затем прогоните несколько сценариев доходности и роста цен на калькуляторе аренды и покупки. Сравнивайте одинаковый бюджет и остаток долга, а не только ежемесячный платёж.

#Частые вопросы

Можно сравнить аренду 45 000 ₽ и ипотеку 30 000 ₽? Только если речь об одинаковом жилье и вы учли первоначальный взнос, остаток долга и прочие расходы.

Откуда взялись 10,93 млн ₽ у арендатора? Это условная модель: он сохраняет взнос и ежемесячную разницу платежей при постоянных эффективных 12% годовых. Доходность не гарантирована, налоги и комиссии не учтены.

Ипотека при росте цены 4% даёт такой же капитал? Нет. В указанном рыночном сценарии капитал покупателя — 4,65 млн ₽ против 10,93 млн ₽ у арендатора.

Льготная ставка означает, что можно купить любую вторичку? Нет. Требования к семье, городу и объекту проверяют отдельно до аванса и договора.

Вы бы сохраняли разницу между арендой и ипотечным платежом каждый месяц или тратили её?