Семейная ипотека 2026: новые ставки с 1 октября и условия

Семейная ипотека меняется для кредитных договоров и соглашений о рефинансировании, заключённых с 1 октября 2026 года: базовая ставка и льготная сумма зависят от числа детей и расположения жилья. Для ряда семей и целей есть отдельные условия со ставкой не выше 6%.

Данные сверены 30 сентября 2026 года по решению Минфина от 22 сентября, версия 11. Прежние общие 6% и лимиты 12/6 млн ₽ нельзя переносить на октябрьскую сделку без проверки новой категории.

#Какая дата определяет условия программы?

Правила выделяют договоры до 30 сентября включительно и начиная с 1 октября. Заявка или предварительное одобрение не заменяют кредитный договор. Если покупка назначена после изменения, сначала запросите письменные индивидуальные условия именно на дату его заключения.

Не нужно автоматически пересчитывать старый договор по новой шкале после наступления октября. При рефинансировании проверьте вид операции, цель исходного кредита и положения о сохранении отдельных параметров. Дата первоначальной покупки не отвечает на все вопросы нового соглашения.

Для новых договоров предусмотрен период заключения по 31 декабря 2030 года включительно. Это не обещание неизменных правил до этой даты и не основание покупать жильё без расчёта бюджета.

#Кто может участвовать после 1 октября?

Пункт 39 предусматривает гражданина РФ с ребёнком, которому ещё нет 7 лет на дату кредитного договора, либо гражданина РФ с ребёнком с установленной категорией «ребёнок-инвалид». Есть специальные положения о ранее имевшихся детях, лишении родительских прав и отмене усыновления; документы спорной семьи нужно сверять с полным текстом.

Прежняя отдельная категория с двумя несовершеннолетними детьми школьного возраста в определённых территориях в новом разделе не предусмотрена. Если детям 9 и 12 лет и нет другого основания допуска, двух детей недостаточно.

Для количества детей в новой шкале подтверждают гражданство РФ и соответствующие документы. Возраст остальных детей не ограничен требованием «все младше семи». Правила предусматривают изменение ставки после подтверждения рождения или усыновления последующих детей в установленном порядке; это не автоматическая скидка без обращения и документов.

#Каковы базовые ставки и льготные суммы?

Для обычной квартиры в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях:

• один ребёнок — ставка до 12%, льготная часть до 12 млн ₽;
• двое — до 10%, до 15 млн ₽;
• трое — до 8%, до 18 млн ₽;
• четверо — до 6%, до 18 млн ₽;
• пятеро и больше — до 4%, до 18 млн ₽.

Для квартиры в остальных регионах:

• один ребёнок — до 10%, до 6 млн ₽;
• двое — до 8%, до 8 млн ₽;
• трое — до 6%, до 10 млн ₽;
• четверо — до 4%, до 10 млн ₽;
• пятеро и больше — до 2%, до 10 млн ₽.

Открыть схему в полном размере

Открыть схему в полном размере

Речь о территории объекта, а не прописке семьи. Льготный предел — сумма кредита, а не цена квартиры. Общий максимум комбинированного кредита может быть выше, но стоимость дополнительной части проверяют отдельно.

Большая семья может получить меньшую ставку или больший льготный лимит. Для семьи с одним ребёнком обычная квартира может стать дороже в обслуживании. В обоих случаях определяйте доступный платёж до подбора суммы кредита, а не после одобрения максимума банком.

А вы бы предпочли больший лимит для просторной квартиры или меньший долг для семейного бюджета?

#Когда можно сохранить ставку до 6%?

Отдельно предусмотрена ставка не выше 6% для категории с ребёнком-инвалидом и названных в правилах целей, связанных с индивидуальными жилыми домами, включая строительство по соответствующему договору подряда. Любая вторичная дача или участок без подходящей схемы строительства не становятся льготными только по названию «дом».

Есть денежный критерий: оплата не менее 50% цены соответствующего договора. Другой вариант — в течение 365 (366) дней снизить остаток основного долга до 50% цены или меньше. Ставка меняется после даты платежа по графику; превышение половины цены нельзя округлить вниз для выполнения условия.

Не расходуйте на такой взнос все деньги семьи. До решения отделите резерв и расходы по покупке. Подробное сравнение начального взноса и уменьшения остатка есть в разборе условия половины цены.

#Что проверить по объекту и первому взносу?

Для базовой ветки правил предусмотрена оплата не менее 20% цены указанного договора. Банк может устанавливать собственные требования выше этого уровня. Отдельная ветка ставки до 6% при оплате половины цены связана со взносом не менее 50%.

В программе перечислены первичное жильё, индивидуальные дома по установленным схемам и отдельные варианты готового жилья. Вторичный рынок не открыт для любого объекта: важны город, состояние дома, год постройки, продавец и категория семьи. Получите письменное подтверждение объекта до аванса.

Для предусмотренных случаев действует обязанность регистрации по месту жительства в приобретённом или построенном жилье. Уточните дату её начала, требуемые документы и последствия нарушения по вашему договору. Правильная категория детей не отменяет условий объекта и сделки.

#На сколько лет действует льгота?

По новым договорам и соглашениям возмещение недополученных доходов ограничено 15 годами с даты заключения. Сам кредит может быть рассчитан на больший срок. Договор может предусматривать повышение ставки после окончания периода в пределах решения Минфина.

Поэтому нельзя обещать «6% на все 30 лет» только по первому графику. Попросите показать остаток основного долга и условия второго периода. В ипотечном калькуляторе можно оценить отдельный период, но расчёт с одной постоянной ставкой не заменяет весь договор.

Сравните подходящие программы в каталоге ипотеки, сохраняя сумму собственного взноса, допустимый платёж и условия изменения ставки. Рабочая заявка нужна для проверки предложения, а не для гарантированного одобрения по короткой таблице.

#Частые вопросы

У всех семей ставка стала выше?

Нет. Результат зависит от детей, территории жилья и специальных оснований; для большой семьи базовая ставка может быть ниже прежней.

Двое школьников дают право на программу?

В новом разделе такой самостоятельной категории нет. Нужно другое основание допуска по пункту 39.

Лимит зависит от прописки?

В пунктах о ставках и суммах указано расположение жилья. Адрес объекта нужно подтвердить банку.

Нужно внести половину цены всем?

Нет. Это отдельное денежное основание для ставки до 6%; у базовой ветки другой минимум, который банк может увеличить.

Можно считать всю комбо-ипотеку под льготную ставку?

Льготная и дополнительная части требуют отдельной проверки условий. Общий максимум кредита не устанавливает один процент на весь долг.

После 15 лет кредит надо вернуть сразу?

Окончание возмещения само по себе этого не означает. Проверьте дальнейший график и ставку по договору.

Какая категория семьи и какой адрес жилья указаны в вашем расчёте банка?