Налог со сдачи квартиры 2026: 940 ₽ на НПД или 3 055 ₽ по НДФЛ

Налог со сдачи квартиры 2026 при плате 23 500 ₽ от обычного жильца можно уменьшить с 3 055 ₽ по НДФЛ до 940 ₽ на НПД. Расчёт подходит для жилой квартиры, российского налогового резидента и дохода в пределах установленных лимитов. Для арендодателя 60+ есть ещё одна граница: простая регистрация в «Моём налоге» не уменьшает уже назначенную страховую пенсию.

Данные и редакции норм сверены 10 августа 2026 года. Сезонный спрос перед учебным годом не меняет налоговые правила: сначала выбирают режим, затем принимают первый платёж.

#Почему налог равен 940 ₽ или 3 055 ₽?

При аренде 23 500 ₽ в месяц обычный НПД составит 23 500 × 4% = 940 ₽. Эта ставка действует, когда жилое помещение снимает физическое лицо. После налога у собственника останется 23 500 − 940 = 22 560 ₽.

При НДФЛ в нашей модели налог равен 23 500 × 13% = 3 055 ₽ в месяц. На руках останется 23 500 − 3 055 = 20 445 ₽. Ставка 13% предполагает, что арендодатель — налоговый резидент России, а его совокупные базы, к которым относится доход от аренды, не вышли за первую ступень 2,4 млн ₽.

За 12 оплаченных месяцев доход равен 23 500 × 12 = 282 000 ₽, а НПД без учёта бонуса: 282 000 × 4% = 11 280 ₽. За год по НДФЛ получится 282 000 × 13% = 36 660 ₽. Разница составляет 36 660 − 11 280 = 25 380 ₽ в год.

Открыть схему в полном размере

Если одноразовый бонус 10 000 ₽ ещё не израсходован, приложение временно уменьшает ставку с 4% до 3%. Тогда с 23 500 ₽ начислят 23 500 × 3% = 705 ₽, а 235 ₽ спишут из остатка бонуса. Это не постоянная ставка и не выплата на карту: после расходования бонуса налог вернётся к обычным 4%.

#Когда самозанятость подходит для сдачи квартиры?

НПД подходит, если собственник сдаёт квартиру, комнату или жилой дом и его доходы на этом режиме не превышают 2,4 млн ₽ за календарный год. Наниматель-физлицо даёт ставку 4%. Если аренду оплачивает организация или ИП, ставка составляет 6%.

Юридический статус помещения важнее бытового названия. Доход от жилого помещения можно включать в НПД, а от нежилого помещения нельзя. Поэтому владелец апартаментов сначала должен проверить назначение объекта в выписке ЕГРН. Рекламное слово «апартаменты» не превращает нежилой объект в квартиру.

НПД удобнее, когда собственник готов фиксировать каждый платёж в приложении. НДФЛ может подойти тому, кто не хочет регистрироваться на спецрежиме и согласен раз в год подавать декларацию. Но переплата за такую простоту в нашей модели равна 3 055 − 940 = 2 115 ₽ в месяц.

Если вы сравниваете аренду с продажей жилья или собственным проживанием, отделите налог от самого решения. Калькулятор аренды и покупки поможет сопоставить денежные потоки, но налоговый режим в него нужно подставлять по своей ситуации.

#Уменьшит ли НПД пенсию арендодателя 60+?

Сама регистрация на НПД не отменяет и не уменьшает уже назначенную страховую пенсию. У плательщика НПД нет обязательных взносов на пенсионное страхование. Поэтому получение белого дохода от жилой квартиры не означает, что СФР вычтет налог или аренду из страховой пенсии.

Но фразу «на выплаты вообще не влияет» использовать опасно. Добровольные взносы в СФР, работа по найму, статус ИП и выплаты с отдельной проверкой дохода — другие ситуации: их нельзя автоматически приравнивать к простой регистрации в «Моём налоге». Если собственник получает субсидию или доплату по отдельной программе, до регистрации стоит уточнить именно правила этой выплаты.

Есть и обратная сторона. НПД без добровольных пенсионных взносов не добавляет страховой стаж и пенсионные коэффициенты. Для уже назначенной пенсии это не отмена выплаты, а для человека, который ещё формирует право на страховую пенсию, существенная разница.

#Как платить налог через «Мой налог»?

Порядок короткий, но начинать его нужно до получения платежа, который собственник хочет обложить НПД.

1. Проверьте, что в ЕГРН помещение указано как жилое, а ожидаемый доход на НПД укладывается в лимит.
2. Зарегистрируйтесь в «Моём налоге» и после каждого платежа сформируйте чек с верной категорией плательщика.
3. Передайте чек нанимателю и оплатите начисление в приложении в установленный срок.

После каждого платежа сформируйте чек в «Моём налоге» и передайте его нанимателю. Приложение рассчитает налог; заплатить его нужно не позднее 28-го числа следующего месяца. По этим поступлениям 3-НДФЛ не нужна, но договор найма и подтверждения платежей сохраните.

Платежи, полученные до регистрации на НПД, задним числом в этот режим не переходят. Если собственник оформился 15 сентября, платёж, принятый 10 сентября, нельзя просто провести как новый доход НПД.

Открыть схему в полном размере

#Как отчитаться, если выбрать НДФЛ?

При НДФЛ собственник сохраняет договор и выписки по фактически полученной аренде, затем сам считает налог. Проверить ступень и сумму можно в калькуляторе НДФЛ, указав не только аренду, но и другие доходы, которые входят в ту же совокупную базу.

Доход за 2026 год нужно показать в 3-НДФЛ не позднее 30 апреля 2027 года, а налог заплатить не позднее 15 июля 2027 года. Для нашей закрытой модели это 36 660 ₽ за 12 платежей. Если жилец пропустил месяц и денег не было, нельзя механически считать налог с неполученной платы: сверяйте договор с фактическими поступлениями.

Наша практическая позиция проста: в этой модели для одной жилой квартиры с нанимателем-физлицом НПД оставляет больше денег и убирает годовую декларацию. Выбирать его стоит после трёх проверок: статус помещения, лимит дохода и отсутствие отдельной выплаты, правила которой зависят от дохода или пенсионно-страхового статуса.

Подписывайтесь, если вам нужны спокойные разборы налогов и недвижимости с проверяемыми расчётами, а не общими советами.

Сдаёте или снимаете жильё: договор и налог уже оформлены, или какое действие пока останавливает?