← Справочник

Простыми словами

Имущественный вычет простыми словами: квартира, ипотека и продажа имущества

Как читать статью 220 НК РФ: вычет за покупку жилья, проценты по ипотеке, продажу имущества и перенос остатка на будущие годы.

Текст закона Коротко
Раздел
Налоги
Проверено
19 июня 2026
Источники
3

Коротко

  • Имущественный вычет по статье 220 НК РФ нужен для покупки или строительства жилья, ипотечных процентов, продажи имущества и некоторых случаев изъятия имущества.
  • По покупке жилья базовый лимит расходов - 2 000 000 рублей; по ипотечным процентам для подходящего кредита - 3 000 000 рублей.
  • Основной вычет за жилье может переноситься на будущие годы до полного использования, если НДФЛ за один год не хватило.
  • При продаже имущества иногда выгоднее уменьшать доход на документально подтвержденные расходы, а не применять фиксированный вычет.

Схемы

Развилка имущественного вычета: покупка жилья, проценты по ипотеке, продажа имущества.
Для статьи 220 сначала выберите сценарий, а уже потом считайте сумму.
Лимиты имущественного вычета: 2 млн рублей по жилью и 3 млн рублей по процентам.
Основной вычет и проценты считаются отдельно.

Что говорит закон

Статья 207 НК РФ Резидентство и плательщик НДФЛ. Статья 210 НК РФ Налоговая база. Статья 220 НК РФ Имущественные налоговые вычеты. Статья 221.1 НК РФ Упрощенный порядок. Статья 228 НК РФ Самостоятельный расчет налога. Статья 229 НК РФ Декларация.

Кого касается

  • Покупателей квартиры, комнаты, дома или земельного участка под жилье.
  • Ипотечных заемщиков, которые хотят вернуть НДФЛ с уплаченных процентов.
  • Продавцов имущества, которым нужно понять декларацию, вычет или расходы.

Что важно помнить

  • Базовый имущественный вычет при покупке жилья считается от расходов в пределах 2 000 000 рублей.
  • Вычет по ипотечным процентам отделен от основного имущественного вычета и требует документов банка.
  • При продаже имущества фиксированный вычет и подтвержденные расходы нужно сравнивать.

Что проверить

  • Определите сценарий: покупка жилья, ипотечные проценты, продажа имущества или изъятие.
  • Соберите договор, платежи, документы о праве, справку банка по процентам и сведения о долях.
  • Проверьте, использовали ли вы лимит 2 млн рублей ранее.
  • Для продажи сравните фиксированный вычет и подтвержденные расходы.
  • Выберите подачу: ФНС, работодатель или упрощенный порядок.

Примеры

Квартира за 4 млн рублей

Пользователь купил квартиру дороже лимита и хочет вернуть НДФЛ сразу.

Расходы сверх 2 млн рублей не увеличивают основной вычет, а фактический возврат ограничен НДФЛ за годы заявления.

Ипотека и проценты

Пользователь считает проценты за весь срок кредита.

Для вычета нужны фактически уплаченные проценты и справки банка; расчет графика - только ориентир.

Частые ошибки

Смешать жилье и проценты Это два разных слоя статьи 220. Игнорировать уплаченный НДФЛ Возврат ограничен налогом. Забыть декларационный маршрут При продаже имущества может быть обязанность отчитаться.

Частые вопросы

Сколько можно вернуть за покупку квартиры?

Базовый ориентир - 13% от расходов в пределах 2 000 000 рублей, то есть до 260 000 рублей, если хватает уплаченного НДФЛ и право подтверждено.

Проценты по ипотеке входят в те же 2 млн рублей?

Нет. Проценты проверяются отдельно по статье 220 НК РФ и по документам банка; для подходящего кредита действует отдельный лимит расходов.

Можно ли перенести остаток имущественного вычета?

Да, остаток основного имущественного вычета при покупке жилья может переноситься на будущие налоговые периоды до полного использования.

При продаже квартиры всегда выгоден фиксированный вычет?

Нет. Иногда выгоднее уменьшить доход на документально подтвержденные расходы на приобретение. Это нужно считать отдельно.

Источники и проверка

Проверено по статье 220 НК РФ, разделам ФНС об имущественных вычетах и упрощенном порядке. При изменении лимитов, правил процентов или продажи имущества страницу нужно пересмотреть.

Это справочная страница. Сделка, дата права, ипотечный договор, супруги, доли и продажа имущества могут изменить итоговый вычет и требуют проверки документов.

Текст закона ↑