Сделка купли-продажи квартиры: пошагово

Покупка квартиры занимает от 3 недель до 3 месяцев — в зависимости от того, насколько вы подготовлены. Одна забытая справка способна отложить сделку на месяц, а пропущенное обременение — втянуть вас в суд. Ниже — четыре шага, которые проведут вас от одобрения ипотеки до ключей. Рассчитайте будущий платёж заранее в ипотечном калькуляторе, чтобы трезво оценить бюджет ещё до просмотра квартир.

Что нужно подготовить заранее

Три вещи определяют скорость сделки: документы, деньги и время.

Документы — паспорт, СНИЛС, справка 2-НДФЛ или выписка по счёту за 6 месяцев, копия трудовой книжки. Если покупаете в браке — нотариальное согласие супруга. Каждый банк может добавить свой перечень, но этот набор принимают все крупные кредиторы.

Деньги — первоначальный взнос плюс сопутствующие расходы. Многие закладывают только взнос и забывают про оценку (5 000–15 000 руб.), страховку залога (от 0,3% стоимости квартиры в год) и госпошлину за регистрацию (2 000 руб.). На квартиру за 7 млн рублей сопутствующие расходы составят 50 000–70 000 руб. сверх взноса.

Время — в среднем закладывайте 4–6 недель от одобрения ипотеки до регистрации перехода права. Электронная регистрация через банк сокращает срок до 5–7 рабочих дней, через МФЦ — 9 рабочих дней (ст. 16 ФЗ № 218).

Шаг 1: Получите одобрение ипотеки

А вы знаете, какую сумму банк реально одобрит? Подайте заявку в 2–3 банка одновременно — это не портит кредитную историю (заявки в 14-дневный период считаются как одна).

Допустим, вы рассматриваете двушку за 7 000 000 руб. Первоначальный взнос — 1 400 000 руб. (20%). Введите эти параметры в ипотечный калькулятор при ставке 10,5% на 25 лет:

Параметр	Значение
Сумма кредита	5 600 000 руб.
Ежемесячный платёж	52 874 руб.
Общая выплата	15 862 253 руб.
Переплата	10 262 253 руб.

Платёж 52 874 руб. при зарплате 130 000 руб. — это 40,7% дохода. Безопасный порог — 35–40%. Грубо говоря, если ваша зарплата ниже 130 000 руб., стоит смотреть квартиру дешевле или увеличивать взнос.

Второй вариант — однушка за 4 000 000 руб. со взносом 2 500 000 руб. (62,5%). На ипотечном калькуляторе при тех же 10,5% на 10 лет:

Параметр	Значение
Сумма кредита	1 500 000 руб.
Ежемесячный платёж	20 240 руб.
Общая выплата	2 428 800 руб.
Переплата	928 800 руб.

Разница в переплате — 9,3 млн руб. Большой взнос сокращает кредитную нагрузку до минимума. Подробнее о том, как размер взноса влияет на платёж, — в статье про первоначальный взнос по ипотеке.

Одобрение действует 60–90 дней. За это время вам нужно выбрать квартиру, проверить её и выйти на сделку.

Шаг 2: Проверьте юридическую чистоту

Представьте: покупатель подписал договор, внёс аванс, а через месяц выяснилось, что на квартире — арест по долгам продавца. Деньги заморожены, сделка отменена, 8 месяцев разбирательств. Такие случаи не редкость: по данным Росреестра, около 2% сделок приостанавливается из-за проблем с правами на объект.

Минимальная проверка перед внесением аванса:

• Выписка из ЕГРН — покажет собственника, обременения, аресты, историю переходов права. Заказывайте сами через Госуслуги или МФЦ (стоимость — 350 руб. для физлиц). Не доверяйте выписке от продавца — она может быть устаревшей.
• Паспорт продавца — проверьте через сервис МВД (services.fms.gov.ru). Убедитесь, что он не числится недействительным.
• Справки из ПНД и НД — подтверждение дееспособности продавца. Не обязательны по закону, но защищают от оспаривания сделки.
• Выписка из домовой книги — кто прописан в квартире. Особое внимание — на несовершеннолетних и лиц, отбывающих наказание.

Если покупаете новостройку — проверяйте застройщика через наш.дом.рф и ДДУ на соответствие ФЗ № 214. Оплата только через эскроу-счёт.

На наш взгляд, 80% проблем отсекаются одной свежей выпиской ЕГРН и проверкой паспорта продавца. Остальное — страховка от редких, но болезненных рисков. О критериях выбора квартиры перед сделкой — в статье как выбрать квартиру для покупки.

Шаг 3: Оценка и страхование

«Дом — это не инвестиция, а место, где вы живёте» — Роберт Шиллер

Банк не выдаст ипотеку без двух документов: отчёта об оценке квартиры и полиса страхования залога. Оба оплачивает покупатель.

Оценка. Закажите у аккредитованного банком оценщика. Стоимость — 5 000–15 000 руб. в зависимости от региона. Оценщик определит рыночную стоимость объекта. Если оценка окажется ниже цены в договоре — банк одобрит кредит только на оценочную стоимость. Разницу придётся доплачивать из своих.

Проще говоря: договорились за 7 млн, оценка показала 6,5 млн — банк даст кредит от 6,5 млн. Вам нужно будет добавить 500 000 руб. к первоначальному взносу.

Страхование залога (квартиры) — обязательно по ФЗ № 102 «Об ипотеке». Стоимость — от 0,3% до 0,5% от суммы кредита в год. При кредите 5,6 млн это 16 800–28 000 руб. ежегодно. Страхование жизни и титула — добровольное, но за отказ банк обычно повышает ставку на 0,5–1%. Подробнее о том, когда страховка окупается, — в статье про страхование жизни при ипотеке.

Шаг 4: Подписание договора и регистрация

Финальный этап — самый быстрый, если предыдущие три пройдены без ошибок.

Договор купли-продажи подписывается в присутствии обеих сторон. Банк готовит свой вариант, но вы имеете право внести правки. Ключевые пункты для проверки: предмет договора (адрес, кадастровый номер), цена, порядок расчётов, сроки передачи квартиры. Если квартира в долевой собственности или продавец — несовершеннолетний, потребуется нотариальное удостоверение (ст. 42 ФЗ № 218).

Расчёты. Три основных способа: аккредитив (деньги на спецсчёте банка, продавец получает после регистрации), банковская ячейка (наличные) или эскроу-счёт (для новостроек). Аккредитив — самый распространённый и безопасный для обеих сторон.

Регистрация. Документы подаются в Росреестр через МФЦ (срок — 9 рабочих дней) или электронно через банк (5–7 рабочих дней). Госпошлина — 2 000 руб. После регистрации вы получаете выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности. Старые «зелёнки» не выдают с 2016 года.

Весь этап от подписания до получения ключей занимает 7–14 дней.

Частые ошибки при покупке

Забыли про допрасходы. Заложить в бюджет только первоначальный взнос 1 400 000 руб. и не учесть оценку (8 000 руб.), страховку (45 000 руб./год) и госпошлину (2 000 руб.) — через неделю после одобрения придётся срочно искать 55 000 руб. Считайте полный бюджет в ипотечном калькуляторе и добавляйте 1–1,5% от стоимости квартиры на сопутствующие расходы.

Не заказали свежую выписку ЕГРН. Выписка от продавца трёхмесячной давности — не гарантия. За это время на квартиру мог быть наложен арест. Закажите свою, актуальную на дату сделки.

Сравнили только ставку, не платёж. Два банка предлагают 10,5% и 10,3%, но у второго обязательная страховка на 40 000 руб. дороже. Итоговая разница — не в вашу пользу. Сравнивайте ПСК (полную стоимость кредита), а не рекламную ставку.

Пропустили проверку прописанных. Квартиры с зарегистрированными жильцами, особенно несовершеннолетними, — зона повышенного риска. Выселить их через суд может занять год.

Скачайте чек-лист документов для ипотеки — он поможет ничего не забыть при подготовке к сделке.

Рассчитайте ежемесячный платёж в ипотечном калькуляторе, сравните предложения минимум трёх банков и закажите выписку ЕГРН до подписания аванса. Три действия, которые отсекают 90% проблем при покупке. Если вы ещё выбираете между новостройкой и вторичкой — сравните оба варианта в нашей статье.

Расчёт приведён для примера. Точные условия уточняйте в вашем банке. По состоянию на март 2026 года.