Первоначальный взнос по ипотеке: сколько нужно

Разница между первоначальным взносом 10% и 20% при покупке квартиры за 7 млн рублей — почти 2,8 млн рублей переплаты за весь срок кредита. Ежемесячный платёж отличается на 11 642 рубля. Рассчитать точные цифры для вашей ситуации можно в ипотечном калькуляторе — а ниже разберём, почему размер взноса так сильно влияет на итоговую стоимость жилья.

Что такое первоначальный взнос и зачем он банку

Первоначальный взнос — это часть стоимости квартиры, которую вы оплачиваете из собственных средств при оформлении ипотеки. Остальную сумму выдаёт банк в виде кредита.

Для банка взнос выполняет две функции. Во-первых, снижает риск: если заёмщик перестанет платить, банк продаст квартиру и покроет остаток долга. Чем больше взнос — тем выше вероятность, что выручки от продажи хватит. Во-вторых, взнос подтверждает финансовую дисциплину заёмщика: если человек смог накопить 1,4 млн рублей, он с высокой вероятностью справится с ежемесячными платежами.

Минимальный взнос в большинстве банков — 10–15% от стоимости жилья. Для лучших условий по ставке нужно 20% и выше. По данным ЦБ РФ, средний первоначальный взнос по ипотеке в России составляет около 25%.

Источники для взноса: собственные накопления, материнский капитал, субсидии по государственным программам, средства от продажи имеющегося жилья.

«Крыша над головой — не роскошь» — Роберт Кийосаки

Эта мысль точно отражает суть: жильё — базовая потребность, и вопрос не в том, стоит ли покупать, а в том, как сделать это на лучших условиях.

Как размер взноса меняет стоимость ипотеки

Два заёмщика покупают одну и ту же квартиру за 7 000 000 рублей на 25 лет. Единственная разница — размер первоначального взноса.

Параметр	Взнос 20%	Взнос 10%
Первоначальный взнос	1 400 000 ₽	700 000 ₽
Сумма кредита	5 600 000 ₽	6 300 000 ₽
Ставка	10,5%	11,5% (надбавка)
Ежемесячный платёж	52 874 ₽	64 516 ₽
Общая выплата	15 862 253 ₽	19 354 800 ₽
Переплата	10 262 253 ₽	13 054 800 ₽

Разница: 11 642 рубля в месяц и 2 792 547 рублей за весь срок.

Обратите внимание: дело не только в сумме кредита. При взносе ниже 20% банки добавляют надбавку к ставке — обычно 0,5–1,5 процентного пункта. Увеличенная ставка действует на больший кредит и дольший срок, поэтому эффект умножается.

Вот как это работает на практике. Заёмщик накопил 700 000 рублей — ровно 10% от стоимости квартиры. Банк одобрил ипотеку, но со ставкой 11,5% вместо 10,5%. Ежемесячный платёж составил 64 516 рублей — на 11 642 рубля больше, чем при взносе 20%. За 25 лет переплата вырастет почти на 2,8 млн рублей. Проверить эти цифры можно в ипотечном калькуляторе — достаточно подставить свои параметры.

Где взять деньги на первоначальный взнос

Самый очевидный вариант — накопления. Но если до нужной суммы не хватает, есть несколько проверенных способов.

Материнский капитал. В 2026 году сертификат на первого ребёнка составляет 676 398 рублей, на второго — 893 835 рублей. Маткапитал можно направить на первоначальный взнос, не дожидаясь трёхлетия ребёнка. Подробнее — в статье Материнский капитал на покупку жилья.

Пример расчёта: собственных накоплений — 600 000 рублей, меньше 10% от стоимости квартиры за 7 млн. Добавляем материнский капитал 833 000 рублей — первоначальный взнос вырастает до 1 433 000 рублей, чуть больше 20%. Банк оформляет ипотеку по базовой ставке без надбавки. Итоговая экономия — около 2,8 млн рублей переплаты за весь срок.

«Не откладывайте на завтра то, что можно инвестировать сегодня» — Уоррен Баффетт

Государственные субсидии. Программы семейной ипотеки, военной ипотеки и льготной ипотеки предусматривают сниженные ставки, а некоторые — прямые субсидии на взнос.

Продажа имеющегося жилья. Если вы меняете квартиру на большую, вырученные средства от продажи старой квартиры покрывают взнос целиком или большую его часть.

На что обратить внимание

Отдельные банки рекламируют ипотеку без первоначального взноса. Звучит привлекательно, но на практике это означает:

• Ставка выше на 2–3 процентных пункта
• Обязательная страховка ответственности заёмщика (дополнительные расходы)
• Более жёсткие требования к подтверждению дохода
• Одобрение получают не все — банк тщательнее проверяет заёмщиков без взноса

Оптимальный первоначальный взнос — 20–30% от стоимости жилья. При 20% вы получаете базовую ставку без надбавок, при 30% — некоторые банки предлагают дополнительную скидку 0,3–0,5%.

Не стоит вносить все сбережения до последнего рубля. Оставьте финансовый запас на 3–6 месяцев расходов — непредвиденные траты при переезде почти неизбежны.

Скачайте Чек-лист документов для ипотеки, чтобы ничего не забыть при подаче заявки.

Рассчитайте свой вариант

Откройте ипотечный калькулятор и попробуйте разные сценарии: введите стоимость квартиры и подставьте взнос 10%, 15%, 20%, 30%. Вы увидите, как меняется ежемесячный платёж и общая переплата. Сравните результаты с вашим бюджетом — оптимальный взнос тот, при котором платёж не превышает 30–35% семейного дохода.

Актуальные ставки по ипотеке в разных банках — в статье Ставки по ипотеке 2026: сравнение банков.

---

Расчёт приведён для примера. Точные условия уточняйте в вашем банке. По состоянию на март 2026 года.

А какой первоначальный взнос планируете вы? Делитесь в комментариях — обсудим варианты.