Налог при продаже квартиры 2026: сколько платить

Продали квартиру за 6,5 млн рублей, а покупали за 5 млн. Налог — 195 000 рублей. Но если подождать ещё два года, платить не придётся вообще. Разница между «продать сейчас» и «продать чуть позже» может стоить почти 200 тысяч. Разберёмся, как работает НДФЛ при продаже жилья и когда его можно не платить.

Когда возникает налог при продаже квартиры

При продаже недвижимости продавец получает доход. С этого дохода нужно заплатить НДФЛ по ставке 13%. Но государство не облагает налогом каждую сделку — всё зависит от срока владения.

По общему правилу минимальный срок — 5 лет (ст. 217.1 НК РФ). Продали квартиру раньше — платите налог с разницы между ценой продажи и ценой покупки. Продали после пяти лет владения — налога нет.

Для трёх ситуаций минимальный срок сокращается до 3 лет. Квартира получена по наследству. Квартира получена в дар от близкого родственника. Квартира — единственное жильё продавца (с марта 2020 года). Последний пункт важен: если вы продаёте единственную квартиру через 3,5 года после покупки, НДФЛ платить не нужно. Это правило работает, даже если квартира бралась в ипотеку.

А вы проверяли, попадает ли ваша ситуация под трёхлетний срок?

Два способа уменьшить налог

Допустим, минимальный срок ещё не прошёл. Есть два законных способа снизить налоговую базу.

Вычет расходов. Вы вычитаете из цены продажи ту сумму, за которую покупали квартиру. Налог начисляется только на разницу. Допустим, купили за 5 000 000 рублей, продаёте за 6 500 000 через 3 года. Налоговая база: 6 500 000 - 5 000 000 = 1 500 000 рублей. НДФЛ 13%: 195 000 рублей. Нужны подтверждающие документы — договор купли-продажи и платёжные документы.

Имущественный вычет 1 млн рублей. Если документов на покупку нет (например, квартира досталась по приватизации), можно просто уменьшить доход на 1 000 000 рублей. При той же продаже за 6 500 000 налоговая база составит 5 500 000 рублей, а НДФЛ — 715 000. Разница очевидна: вычет расходов выгоднее в 3,6 раза.

Если по-простому: есть документы о покупке — используйте вычет расходов. Нет документов — имущественный вычет в 1 млн. Третьего варианта нет.

“Большие состояния делались в недвижимости” — Эндрю Карнеги

Правда, Карнеги не уточнял, что часть этих состояний уходит на налоги. Но при грамотном подходе эту часть можно свести к минимуму или к нулю.

Продажа ипотечной квартиры: сколько останется на руках

Здесь расчёт сложнее, потому что часть денег уйдёт банку на погашение остатка долга.

Допустим, вы купили квартиру за 5 000 000 рублей с первоначальным взносом 1 000 000 и ипотекой 4 000 000 под 10,5% на 20 лет. Через 3 года решили продать за 6 500 000. К этому моменту остаток по ипотеке — около 3 770 000 рублей. Рассчитайте точный остаток в ипотечном калькуляторе — введите вашу сумму, ставку и срок, затем посмотрите остаток долга на нужный месяц.

Что получится при продаже:

Параметр	Сумма
Цена продажи	6 500 000 руб.
Остаток ипотеки (3 года)	3 770 000 руб.
НДФЛ 13% на разницу	195 000 руб.
Чистыми на руках	~2 535 000 руб.

Грубо говоря, из 6,5 млн вы получите 2,5 млн. Остальное заберут банк и налоговая. Зато если выждать до 5 лет владения, те же 195 000 рублей останутся у вас. При зарплате 70 000 рублей это почти три месячных дохода.

А вот другая ситуация. Квартиру купили за 4 000 000 с первоначальным взносом 2 000 000, ипотека 2 000 000 под 10,5% на 10 лет. Платёж — около 26 987 рублей в месяц. Через 6 лет остаток по ипотеке снизится примерно до 1 080 000 рублей. Продаёте за 5 500 000. Срок владения больше 5 лет, поэтому НДФЛ — 0 рублей. Вся разница в 1 500 000 рублей остаётся продавцу. На наш взгляд, если до пятилетнего рубежа осталось меньше года-полутора, выгоднее подождать.

Проверьте текущий остаток по вашей ипотеке через ипотечный калькулятор — это займёт минуту, но покажет точную сумму, которую нужно вернуть банку при продаже.

Подводные камни: кадастровая стоимость и сроки

Правило 70%. Если вы продаёте квартиру по цене ниже 70% от кадастровой стоимости, налоговая база рассчитывается от 70% кадастра, а не от цены в договоре. Занижать цену в договоре бессмысленно — ФНС видит кадастровую стоимость и пересчитает налог автоматически. Узнать кадастровую стоимость можно на сайте Росреестра бесплатно.

Сроки подачи. Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Оплатить налог — до 15 июля. Продали квартиру в 2026 году — декларация до 30 апреля 2027, оплата до 15 июля 2027. Штраф за опоздание: 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, минимум 1 000 рублей.

Единственное жильё. Если продаваемая квартира — ваше единственное жильё (нет другой недвижимости в собственности), минимальный срок владения составляет 3 года, а не 5. Есть нюанс: если вы купили новую квартиру за 90 дней до продажи старой, старая всё ещё считается единственным жильём. Это удобно для тех, кто покупает новую квартиру до продажи старой.

Если вам предстоит сделка, разобраться в документах поможет чек-лист документов для ипотеки — там перечислены все документы, которые потребуются при операциях с недвижимостью.

Что сделать перед продажей

Перед тем как выставлять квартиру на продажу, выполните три действия. Первое — рассчитайте остаток долга по ипотеке в ипотечном калькуляторе. Второе — проверьте кадастровую стоимость на сайте Росреестра и убедитесь, что ваша цена продажи выше 70% от неё. Третье — посчитайте НДФЛ: цена продажи минус цена покупки, умножить на 0,13.

Если до пятилетнего (или трёхлетнего для единственного жилья) срока владения осталось меньше года, сравните размер налога с расходами на содержание квартиры за этот период. Ипотечные платежи, коммунальные расходы, налог на имущество — всё это стоит денег. Но 195 000 рублей налога при разнице в 1,5 млн рублей — тоже ощутимая сумма.

Расчёт приведён для примера. Точные суммы уточняйте в ФНС. Данные актуальны по состоянию на март 2026 года.

А вы уже считали, сколько потеряете на налоге, если продадите квартиру сейчас?