Налог на имущество физических лиц в 2026 году

Владелец двухкомнатной квартиры за 5 млн рублей платит налог на имущество около 3 300–5 000 рублей в год. Сумма скромная — но ошибка в расчёте или незнание льгот может стоить в 2–3 раза дороже. Разберёмся, как налог считается, кто может платить меньше и как связаны кадастровая стоимость и ваш кошелёк.

Что такое налог на имущество и кто его платит

Налог на имущество физических лиц — ежегодный платёж за владение недвижимостью: квартирой, домом, гаражом, машино-местом. Регулируется главой 32 Налогового кодекса РФ.

Платят все собственники. Если квартира в долевой собственности — каждый владелец платит пропорционально своей доле. Несовершеннолетний ребёнок тоже собственник? За него платят родители.

С 2020 года вся Россия перешла на расчёт по кадастровой стоимости — приближённой к рыночной оценке, которую проводит Росреестр. До этого многие регионы считали по инвентаризационной стоимости, и налог выходил символическим: 200–500 рублей в год. Сейчас суммы выросли, но остаются умеренными на фоне других расходов на жильё.

Если по-простому, кадастровая стоимость — это то, во сколько государство оценивает вашу квартиру. Она может отличаться от рыночной цены, иногда существенно.

Как рассчитать налог на квартиру

Формула: (Кадастровая стоимость – Вычет) × Ставка.

Ставки зависят от стоимости объекта. Для жилой недвижимости в большинстве регионов:

• До 10 млн рублей — 0,1%
• От 10 до 20 млн — 0,15%
• От 20 до 50 млн — 0,2%
• Свыше 50 млн — 0,3%

Конкретные ставки устанавливают муниципалитеты — они могут быть ниже федеральных, но не выше. Москва, Санкт-Петербург и Севастополь устанавливают свои.

Вычет — площадь, которая не облагается налогом: для квартиры это 20 кв. м, для комнаты — 10 кв. м, для жилого дома — 50 кв. м.

Допустим, вы владеете квартирой 60 кв. м с кадастровой стоимостью 5 000 000 рублей. Стоимость одного метра: 5 000 000 / 60 = 83 333 руб. Вычет: 20 × 83 333 = 1 666 667 руб. Налогооблагаемая база: 5 000 000 – 1 666 667 = 3 333 333 руб. Налог: 3 333 333 × 0,1% = 3 333 руб. в год.

Два примера: квартира за 5 и за 12 млн

Переложим формулы на конкретные ситуации.

Квартира за 5 млн рублей, 60 кв. м. Кадастровая стоимость совпадает с ценой покупки — 5 000 000 руб. После вычета (20 кв. м) налогооблагаемая база — около 3,33 млн. Ставка 0,1%. Итого: ~3 300–5 000 руб./год (зависит от муниципальных коэффициентов).

Если эту квартиру купили в ипотеку — взнос 1 000 000, кредит 4 000 000 на 20 лет под 10% — ежемесячный платёж составит около 38 601 руб. Рассчитайте точную сумму в ипотечном калькуляторе. Налог на имущество на фоне ипотечного платежа — менее 1% годовых расходов на жильё.

Квартира за 12 млн рублей в Москве, 75 кв. м. Кадастровая стоимость — 12 000 000 руб. Стоимость метра: 160 000 руб. Вычет: 20 × 160 000 = 3 200 000 руб. База: 8 800 000 руб. Ставка для диапазона 10–20 млн — 0,15%. Налог: ~13 200 руб./год.

Ипотека на эту квартиру: взнос 2 400 000, кредит 9 600 000 на 25 лет под 11%. Платёж — около 96 454 руб./мес. Налог на имущество — менее 1,2% от годовых ипотечных расходов.

Параметр	Квартира 5 млн	Квартира 12 млн
Кадастровая стоимость	5 000 000 руб.	12 000 000 руб.
Ставка налога	0,1%	0,15%
Налог в год	~3 300–5 000 руб.	~13 200 руб.
Ипотечный платёж/мес	38 601 руб.	96 454 руб.
Доля налога в расходах	менее 1%	менее 1,2%

А вы сравнивали свой налог на имущество с тем, сколько платите по ипотеке за год? Обычно результат удивляет.

Льготы и как узнать кадастровую стоимость

Некоторые категории граждан полностью освобождены от налога на один объект каждого вида — одну квартиру, один дом, один гараж:

• Пенсионеры и предпенсионеры
• Инвалиды I и II групп
• Ветераны боевых действий
• Многодетные семьи (дополнительный вычет: +5 кв. м на ребёнка для квартиры, +7 кв. м для дома)

Если у пенсионера две квартиры — он выбирает, за какую не платить. За вторую налог начисляется в полном объёме.

Узнать кадастровую стоимость можно за пару минут — на сайте Росреестра (rosreestr.gov.ru) или через Госуслуги. Достаточно ввести адрес или кадастровый номер. Если стоимость завышена, её можно оспорить через комиссию при Росреестре или в суде. По данным ФНС, около 40% обращений за 2024–2025 годы закончились снижением кадастровой стоимости.

“Законная экономия на налогах — гражданская обязанность” — судья Лирнед Хэнд

Срок уплаты — до 1 декабря года, следующего за налоговым периодом. Налог за 2025 год нужно заплатить до 1 декабря 2026 года. Уведомление приходит в личный кабинет ФНС или на Госуслуги.

Налог в структуре расходов на жильё

Мы рекомендуем закладывать налог на имущество в годовой бюджет на жильё — не потому что он большой, а потому что о нём часто забывают.

Представьте: семья купила квартиру за 5 млн в ипотеку. За год они заплатят ~463 000 руб. ипотечных платежей и ~3 500 руб. налога на имущество. Если добавить коммунальные платежи (~5 000/мес), страхование (~8 000/год) и налог — итого около 540 000 руб./год. Введите свои параметры в ипотечный калькулятор — это поможет увидеть ипотечную часть картины.

Не забывайте и о возврате: если вы платите ипотеку, вам положен налоговый вычет за проценты — до 390 000 руб. Оформить его можно через калькулятор налогового вычета. Скачайте чек-лист документов для налогового вычета — он поможет собрать все бумаги с первого раза.

Если вы планируете покупку квартиры или следите за прогнозом цен на недвижимость, помните: рост кадастровой стоимости означает и рост налога. При удорожании квартиры с 5 до 10 млн рублей налог может вырасти вдвое.

Что сделать прямо сейчас

Проверьте кадастровую стоимость своей квартиры на rosreestr.gov.ru и сравните с рыночной ценой. Если стоимость завышена — подайте заявление на пересмотр в комиссию при Росреестре. Это бесплатно и занимает около месяца.

Расчёты приведены для примера по состоянию на март 2026 года. Точные ставки и кадастровую стоимость уточняйте в ФНС вашего региона (гл. 32 НК РФ).