0 ₽ налогов при дарении квартиры — но вот за что придётся заплатить

Мама дарит вам квартиру — налог 0 рублей. Тётя дарит ту же квартиру — налог 650 000 рублей. Одна и та же квартира, одна и та же сделка, но разница в степени родства превращается в разницу в сотни тысяч рублей.

Кто считается близким родственником при дарении?

Налоговый кодекс (п. 18.1 ст. 217 НК РФ) освобождает от НДФЛ подарки между членами семьи и близкими родственниками. Список закрытый — расширить его нельзя.

Близкие родственники по закону: супруги, родители и дети (включая усыновлённых), бабушки, дедушки и внуки, братья и сёстры (в том числе сводные — имеющие общего отца или мать).

Представьте: свекровь решила подарить невестке однокомнатную квартиру с кадастровой стоимостью 4 000 000 рублей. Невестка и свекровь — не близкие родственники по Семейному кодексу. Результат — невестке придётся заплатить 520 000 рублей НДФЛ. Если бы свекровь подарила квартиру своему сыну (а тот уже передал жене) — налог составил бы 0 рублей.

А вы проверяли, попадает ли ваш случай под освобождение от налога?

Сколько стоит НДФЛ при дарении не родственнику?

Если квартиру дарит не близкий родственник, одаряемый платит НДФЛ. Налоговая база — кадастровая стоимость объекта на 1 января года дарения.

С 2025 года действует прогрессивная шкала: доход до 2 400 000 рублей облагается по ставке 13%, сумма свыше — по ставке 15%.

Возьмём конкретный пример. Квартира с кадастровой стоимостью 5 000 000 рублей подарена знакомому. Расчёт: 2 400 000 × 13% = 312 000 рублей, плюс 2 600 000 × 15% = 390 000 рублей. Итого НДФЛ — 702 000 рублей.

702 000 рублей — вот реальная цена «бесплатного» подарка от знакомого или дальнего родственника.

Для квартиры попроще — с кадастром 3 000 000 рублей — налог составит 390 000 рублей (вся сумма укладывается в порог 13%).

Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля следующего года, а заплатить налог — до 15 июля. За квартиру, подаренную в 2026 году, платить в 2027-м.

Какие документы нужны и сколько стоит оформление?

С 13 января 2025 года все договоры дарения недвижимости между физическими лицами подлежат обязательному нотариальному удостоверению (ФЗ №459-ФЗ от 13.12.2024). Раньше к нотариусу ходили только при дарении долей — теперь это обязательно для всех.

Вот из чего складывается стоимость оформления.

Нотариальный тариф. Госпошлина — 0,5% от кадастровой стоимости, но не более 20 000 рублей. Для близких родственников действует скидка 50%. При кадастре 5 000 000 рублей: полный тариф — 20 000 рублей (потолок), для родственников — 10 000 рублей. Плюс региональный тариф (услуги правового и технического характера) — от 5 000 до 8 000 рублей в зависимости от региона.

Госпошлина за регистрацию. 4 000 рублей для объектов с кадастровой стоимостью до 20 млн рублей (с 2025 года — было 2 000 рублей). Платит одаряемый при подаче документов в Росреестр.

Итого на оформление. При дарении квартиры стоимостью 5 млн рублей между близкими родственниками: нотариус ~17 000 рублей + госпошлина 4 000 рублей = около 21 000 рублей. Между неродственниками: нотариус ~27 000 рублей + госпошлина 4 000 рублей + НДФЛ 702 000 рублей = около 733 000 рублей.

Что бы вы выбрали: подарить квартиру напрямую дальнему родственнику за 733 000 рублей расходов или провести сделку через близкого родственника?

Документы для сделки: паспорта дарителя и одаряемого, выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы на квартиру. Если квартира в совместной собственности супругов — нотариальное согласие второго супруга.

Что будет при продаже подаренной квартиры?

Вот о чём мало кто думает в момент дарения: если одаряемый решит продать квартиру, он может попасть на ещё один налог.

Минимальный срок владения зависит от того, кто подарил. Квартира от близкого родственника — 3 года. От любого другого человека — 5 лет. Если продать раньше, придётся заплатить НДФЛ с дохода от продажи.

Допустим, мать подарила дочери квартиру с кадастром 5 000 000 рублей. Через 2 года дочь продаёт её за 5 500 000 рублей. Вычесть расходы на покупку нельзя — покупки не было (дарение безвозмездно). Доступен только стандартный вычет 1 000 000 рублей.

Налоговая база: 5 500 000 − 1 000 000 = 4 500 000 рублей. НДФЛ: 2 400 000 × 13% + 2 100 000 × 15% = 312 000 + 315 000 = 627 000 рублей.

Знакомо? Многие узнают об этом слишком поздно — когда квартира уже продана и декларация подана.

Если бы дочь подождала ещё год (итого 3 года с момента дарения от матери) — налог был бы 0 рублей. Терпение стоило бы 627 000 рублей.

На наш взгляд, если нет острой необходимости продавать — дождитесь минимального срока. Рассчитать стоимость недвижимости и возможные расходы при сделке можно в ипотечном калькуляторе.

Дарение или завещание — что выгоднее?

Дарение передаёт право собственности сразу, при жизни дарителя. Завещание — только после смерти.

С финансовой стороны: при дарении близкому родственнику расходы — около 21 000 рублей (нотариус + госпошлина). При наследовании — госпошлина нотариусу за выдачу свидетельства: 0,3% от стоимости имущества для близких родственников (не более 100 000 рублей), плюс 4 000 рублей за регистрацию. На ту же квартиру стоимостью 5 млн: 15 000 + 4 000 = 19 000 рублей.

Суммы сопоставимы. Но есть ключевая разница: дарение нельзя отменить (за редкими исключениями — ст. 578 ГК РФ), а завещание можно переписать в любой момент. А ещё завещание можно оспорить в суде, а дарение — практически нет.

Проще говоря: дарение — это точка невозврата. Убедитесь, что вы к ней готовы.

Рассчитайте все расходы заранее — воспользуйтесь ипотечным калькулятором для оценки стоимости недвижимости и возможных платежей.

Скачайте чек-лист налогового вычета — он пригодится, если после дарения вы планируете оформить вычет за покупку другого жилья.

---

Как думаете — выгоднее подарить квартиру при жизни или оставить по завещанию? Напишите в комментариях — разберём на конкретных цифрах.

О чём посчитать в следующий раз? Пишите тему — сделаем расчёт с реальными суммами.

Подпишитесь — скоро разберём, как оформить налоговый вычет через Госуслуги за 15 минут. Пошаговая инструкция с конкретными суммами возврата.