Две квартиры у пенсионера 2026: за вторую придёт 2 400 ₽ — льгота только на одну

Льгота пенсионера по налогу на имущество освобождает один объект каждого вида: одну квартиру, один дом, один гараж. За вторую квартиру налог приходит, но считается с вычетом — из кадастровой стоимости вычитают стоимость 20 м². При кадастре 4 000 000 ₽ и площади 50 м² база составит 2 400 000 ₽, и по базовой ставке 0,1% налог за год — 2 400 ₽; муниципалитет вправе поднять ставку до 0,3%, и тогда это 7 200 ₽.

Нормы сверены 15 сентября 2026 года по статьям 403, 406, 407 и 408 НК РФ и разъяснению ФНС о льготе пенсионерам.

#Почему льгота не закрывает обе квартиры?

Подпункт 10 пункта 1 статьи 407 НК РФ освобождает пенсионеров от налога, но пункт 3 той же статьи ограничивает льготу одним объектом каждого вида по выбору налогоплательщика — независимо от числа оснований для льготы. Виды перечислены в пункте 4: квартира, часть квартиры или комната; жилой дом или его часть; гараж или машино-место; хозяйственная постройка до 50 м²; помещение под творческую мастерскую.

Две квартиры — это два объекта одного вида, поэтому льгота закрывает только одну. Квартира и дом — разные виды, и оба освобождаются. Ещё одно условие из пункта 2: объект не должен использоваться в предпринимательской деятельности; квартира, сданная в аренду как ИП на патенте, под льготу не попадает.

Льгота действует по тем же правилам для предпенсионеров, а назначается без заявления: ФНС видит статус по данным СФР. Заявление нужно, только если в личном кабинете льгота не отразилась.

#Сколько придёт за вторую квартиру?

Налог считают от кадастровой стоимости за вычетом стоимости 20 м² общей площади квартиры — это пункт 3 статьи 403. Для комнаты вычет 10 м², для жилого дома — 50 м². Вычет положен каждому собственнику по каждой квартире, льготный статус для него не нужен.

Допустим, вторая квартира площадью 50 м² и кадастровой стоимостью 4 000 000 ₽. Облагаемая база: 4 000 000 × 30 / 50 = 2 400 000 ₽. Базовая ставка статьи 406 для квартир — 0,1%: 2 400 000 × 0,1% = 2 400 ₽ в год. Муниципалитет или город федерального значения вправе снизить ставку до нуля или увеличить, но не более чем в три раза: при 0,3% налог составит 2 400 000 × 0,3% = 7 200 ₽. В Москве и ряде регионов ставка ещё и зависит от кадастровой стоимости, так что точную цифру даёт только уведомление.

Проще говоря, за вторую квартиру пенсионер платит как обычный собственник, а не по какой-то повышенной ставке.

А вы бы оставили выбор объекта налоговой или подали уведомление сами, чтобы не полагаться на её расчёт?

#Какую квартиру освободить и как сообщить ФНС?

Пункт 7 статьи 407: уведомление о выбранном объекте подают до 31 декабря года, за который считается налог. Если уведомления нет, ФНС сама освобождает объект с максимальной исчисленной суммой налога — то есть выбирает вариант, выгодный налогоплательщику.

Уведомление имеет смысл, когда вы хотите освободить менее дорогую квартиру: например, дорогую планируете продать в этом году, и её налог за часть года окажется меньше. В остальных случаях автоматический выбор совпадает с выгодным. Подать уведомление можно через личный кабинет налогоплательщика, Госуслуги или МФЦ.

После уведомления за год проверьте в личном кабинете, что льгота стоит именно на выбранной квартире, а по второй применён вычет 20 м². Если кадастровая стоимость кажется завышенной, порядок оспаривания описан в статье о кадастровой стоимости.

#Что ещё меняет сумму в уведомлении?

Доля в праве: если вторая квартира в долевой собственности, налог делится пропорционально долям, а вычет 20 м² применяется к квартире целиком, а не к каждой доле отдельно. Неполный год владения: налог начисляют по числу полных месяцев, в которые квартира была в собственности. Если вторую квартиру сдаёте, налог с дохода от аренды посчитайте отдельно на калькуляторе НДФЛ — он к налогу на имущество не относится.

Есть и ограничитель роста: пункт 8.1 статьи 408 не даёт налогу на жилой объект расти быстрее чем на 10% в год по сравнению с прошлым уведомлением, если регион перешёл на кадастровый расчёт не в первые годы. Поэтому после переоценки кадастра сумма может подниматься ступенями, а не скачком. Общие правила расчёта для всех собственников — в статье о налоге на имущество физлиц.

На наш взгляд, пенсионеру с двумя квартирами стоит раз в год открывать раздел «Мои налоги» в личном кабинете: там видно и льготный объект, и ставку, и вычет — три строки, в которых возникают все расхождения.

#Частые вопросы

Платит ли пенсионер налог за вторую квартиру?

Да. Льгота по статье 407 НК РФ освобождает один объект каждого вида, вторая квартира облагается на общих основаниях с вычетом 20 м².

Сколько составит налог за вторую квартиру 50 м²?

При кадастре 4 000 000 ₽ база 2 400 000 ₽; по базовой ставке 0,1% — 2 400 ₽ в год, при максимальной 0,3% — 7 200 ₽.

Нужно ли подавать уведомление о выборе объекта?

Не обязательно. Без уведомления ФНС освобождает объект с максимальной суммой налога. Уведомление до 31 декабря нужно, только если хотите выбрать другой объект.

Освобождаются ли квартира и дом одновременно?

Да. Квартира и жилой дом — разные виды объектов, по каждому виду льгота действует на один объект.

Распространяется ли льгота на квартиру, которую сдают как ИП?

Нет. Объект, используемый в предпринимательской деятельности, под льготу не подпадает.

Какая ставка стоит в вашем уведомлении за вторую квартиру и совпадает ли освобождённый объект с тем, что выбрали бы вы?