Налог при покупке квартиры: что нужно знать

Государство готово вернуть вам до 650 000 рублей

При покупке квартиры можно вернуть часть потраченных денег через имущественный налоговый вычет. Максимальная сумма — 650 000 рублей: 260 000 за саму покупку и ещё 390 000 за проценты по ипотеке. Рассчитать точную сумму возврата для ваших параметров поможет калькулятор налогового вычета.

260 000 + 390 000: из чего складывается возврат

Имущественный вычет — это две независимые части.

Вычет за покупку. Государство возвращает 13% от стоимости жилья, но не более чем с 2 000 000 рублей. Максимальный возврат — 260 000. Если квартира стоит дороже 2 млн, вернут только 260 000. Если дешевле — остаток лимита можно перенести на следующую покупку.

Вычет за ипотечные проценты. Лимит выше — 3 000 000 рублей. Возврат до 390 000. Но вычет за проценты дают только по одному кредитному договору за жизнь. Перенести остаток на другую ипотеку не получится.

Проще говоря, государство готово компенсировать 13% с первых двух миллионов стоимости жилья и 13% с первых трёх миллионов уплаченных процентов.

Деньги возвращают не разом, а в пределах уплаченного вами НДФЛ за год. При зарплате 80 000 рублей в месяц годовой НДФЛ составит около 124 800 рублей — столько и вернут за один год. Полный возврат 650 000 в таком случае растянется на 5–6 лет.

Кто получит вычет, а кто — нет

Право на вычет имеет любой налоговый резидент РФ, который платит НДФЛ по ставке 13%. На практике это большинство работающих граждан.

Вычет не дадут, если:

• квартиру купили у близкого родственника (родители, дети, супруг, братья, сёстры)
• жильё оплатил работодатель или использованы бюджетные средства (кроме маткапитала — о нём ниже)
• вы уже полностью исчерпали лимит в 2 000 000 рублей ранее

Купили квартиру три года назад и не подавали на вычет? Деньги не сгорели. Срока давности нет, но вернут НДФЛ максимум за три предыдущих года. Оформили покупку в 2022-м, подали декларацию в 2026-м — получите возврат за 2023, 2024 и 2025 годы.

Два способа получить деньги. Первый — через налоговую: подаёте декларацию 3-НДФЛ и ждёте перевода на счёт (обычно 3–4 месяца после камеральной проверки). Второй — через работодателя: получаете уведомление из ФНС и передаёте в бухгалтерию. С вас перестают удерживать НДФЛ из зарплаты, пока не выберете всю сумму. На наш взгляд, второй вариант удобнее — прибавка к зарплате каждый месяц ощущается лучше, чем ожидание перевода раз в год.

Документы для подачи:

• договор купли-продажи или ДДУ
• выписка из ЕГРН (или акт приёма-передачи для новостройки)
• платёжные документы (расписка, банковская выписка)
• справка 2-НДФЛ от работодателя
• кредитный договор и справка об уплаченных процентах (для вычета за ипотеку)

Два сценария: квартира за 5 и за 3 миллиона

Представьте две ситуации с разным бюджетом.

Сценарий 1. Квартира за 5 000 000 рублей, ипотека 4 000 000 на 20 лет под 18%.

Параметр	Сумма
Стоимость квартиры	5 000 000 ₽
Вычет за покупку	2 000 000 × 13% = 260 000 ₽
Проценты за 20 лет	~10 800 000 ₽
Вычет за проценты	3 000 000 × 13% = 390 000 ₽
Итого возврат	650 000 ₽

Проценты за 20 лет намного превышают лимит в 3 млн — вернут максимум. Рассчитать переплату по вашим параметрам можно в ипотечном калькуляторе.

Сценарий 2. Квартира за 3 000 000 рублей, ипотека 1 000 000 на 10 лет под 18%.

Параметр	Сумма
Стоимость квартиры	3 000 000 ₽
Вычет за покупку	2 000 000 × 13% = 260 000 ₽
Проценты за 10 лет	~1 160 000 ₽
Вычет за проценты	1 160 000 × 13% = 150 800 ₽
Итого возврат	410 800 ₽

Разница между сценариями — почти 240 000 рублей. Чем больше ипотека и длиннее срок, тем выше сумма уплаченных процентов и тем больше возврат по второй части вычета.

Три нюанса, которые легко упустить

Совместная собственность. Если квартиру покупают супруги, каждый имеет право на свой вычет. На двоих — до 520 000 за покупку (по 260 000) и до 780 000 за проценты (по 390 000). Максимум на семью — 1 300 000 рублей. Оба супруга должны платить НДФЛ.

Маткапитал уменьшает базу. Сумму материнского капитала вычитают из расходов на покупку. Квартира за 2 500 000, маткапитал покрыл 729 000 — вычет считают от 1 771 000. Возврат: 1 771 000 × 13% = 230 230 вместо 260 000. Для квартир дороже 2 729 000 маткапитал на вычет не влияет — лимит в 2 млн всё равно ниже.

Повторное получение. С 2014 года неиспользованный остаток лимита за покупку переносится на следующую недвижимость. Купили студию за 1 500 000 — получили 195 000. Позже купили вторую квартиру — можете получить ещё 65 000 с оставшихся 500 000 лимита. Вычет за проценты такого переноса не допускает — только один договор.

Посчитайте свой возврат за 2 минуты

Калькулятор налогового вычета покажет точную сумму возврата по вашим параметрам: стоимость жилья, сумма кредита, ставка и срок. Если планируете ипотеку — сначала оцените переплату в ипотечном калькуляторе, а потом посмотрите, сколько из неё государство вернёт.

Подробнее о вычете именно по ипотечным процентам — в статье Налоговый вычет за ипотеку. Пошаговая инструкция по декларации — в материале Как подать 3-НДФЛ. Скачайте чек-лист для оформления налогового вычета — в нём собраны все документы и этапы подачи.

Первый шаг — узнать свою сумму

Откройте калькулятор, введите стоимость квартиры и параметры кредита. Через 30 секунд вы узнаете, сколько денег можно вернуть. Дальше — собрать документы и подать заявление через личный кабинет ФНС или передать уведомление работодателю.