Резерв на ремонт сдаваемой квартиры: сколько брать из аренды

Чтобы определить, сколько откладывать из аренды на ремонт, посчитайте недостающую сумму по каждой будущей работе и распределите её на время до оплаты. Затем учтите месяцы без арендатора. В условном примере ниже потребуется 7 100 рублей с каждого платежа в 50 000 рублей, если за год ожидаются одиннадцать оплаченных месяцев.

Это расчёт бюджета конкретной квартиры, а не нормативный процент. Он не определяет, кто обязан оплачивать ремонт по договору, и не гарантирует покрытия любой внезапной поломки. Для срочных расходов нужна отдельная проверка доступных денег.

#Сколько нужно накопить на ремонт

Начните со списка работ и вещей, замену которых планируете оплачивать сами. Для каждой позиции запишите:

• стоимость с доставкой, установкой и другими необходимыми услугами;
• оставшееся время до предполагаемой оплаты;
• сумму, уже выделенную именно на эту цель.

Срок оценивайте по нынешнему состоянию вещи. Дата начала накоплений не обнуляет её возраст. Цены уточняйте по подходящим товарам и предложениям исполнителей; состав работ поможет определить бюджет ремонта.

Основа расчёта — недостающая сумма, делённая на число месяцев до расхода. Такой способ накопления к сроку описывает Финкульт. Ниже мы применяем его к содержанию сдаваемой квартиры. Это предлагаемый способ планирования, а не установленная процедура для арендодателя.

Все суммы, сроки и число платежей далее условные. Они не отражают рыночные цены или гарантированный срок службы техники. Доход от хранения денег и будущий рост цен в базовом расчёте не учитываются.

План собственника выглядит так:

• Стиральная машина: покупка за 36 000 рублей через 24 месяца, уже выделено 12 000 рублей. Остаётся накопить 24 000 рублей — по 1 000 рублей за календарный месяц.
• Холодильник: 48 000 рублей через 48 месяцев, накоплений нет. Нужно по 1 000 рублей в месяц.
• Диван: 60 000 рублей через 60 месяцев, накоплений нет. Нужно по 1 000 рублей в месяц.
• Отделка: 120 000 рублей через 36 месяцев, уже выделено 30 000 рублей. Недостающие 90 000 рублей требуют по 2 500 рублей в месяц.

Вместе получается 5 500 рублей за календарный месяц. Ещё 12 000 рублей в год собственник предусматривает на мелкие работы, не включённые в список, — по 1 000 рублей в месяц. Итого: 6 500 рублей в месяц, или 78 000 рублей за год.

Проверьте состав мелких работ: уже запланированную замену техники нельзя учитывать там повторно.

#Сколько откладывать из аренды при простое

Если деньги поступят только за одиннадцать месяцев года, годовую потребность нужно распределить на одиннадцать платежей:

78 000 рублей / 11 платежей ≈ 7 091 рубль с платежа.

Для рабочего бюджета округлим взнос вверх до 7 100 рублей. При аренде 50 000 рублей это 14,2% полученного платежа. За одиннадцать пополнений накопится 78 100 рублей — на 100 рублей больше годового плана.

При десяти оплаченных месяцах потребуется уже 7 800 рублей с платежа, или 15,6% аренды. Расходы в сценарии те же, но пополнений меньше. Поэтому начинать с произвольно выбранного процента неудобно: он может не соответствовать срокам и стоимости работ.

После обычного отчисления из 50 000 рублей останется 42 900 рублей. Это ещё не чистый доход. Налоги, коммунальные платежи, страховку и кредит, если он есть, учитывайте отдельно. Финкульт предупреждает, что ремонт, страховка, налоги и коммунальные услуги уменьшают доход от сдачи недвижимости.

Поправка на простой обеспечивает накопление на ремонт при меньшем числе поступлений. Она не создаёт автоматически запас на платежи собственника во время пустующей квартиры. Выпишите эти расходы отдельно. Отсутствующая арендная плата — потеря поступлений; счета, которые предстоит оплатить во время простоя, — потребность в деньгах. Не складывайте их без понимания цели расчёта.

#Проверьте деньги к ближайшей покупке

Годовой темп накопления не показывает, сколько будет доступно в конкретный день. Допустим, стиральную машину из примера пришлось заменить уже после двух ежемесячных пополнений. Если на неё поступало по 1 000 рублей, вместе с первоначальными 12 000 рублей собрано только 14 000 рублей. До условной цены 36 000 рублей не хватает 22 000 рублей.

Деньги на другие цели могут закрыть разницу, но тогда их планы придётся пересчитать. Запас для экстренного ремонта помогает пережить ранний расход; его назначение объясняет статья Финкульта о финансовой подушке.

В нашем сценарии собственник дополнительно хочет держать 60 000 рублей на срочные работы, сверх сумм на плановые замены. Сейчас на эту цель есть 30 000 рублей. Чтобы собрать недостающие 30 000 рублей за шесть полученных платежей, нужно временно добавлять 5 000 рублей к каждому взносу.

Тогда из каждого из этих шести платежей откладывается 12 100 рублей: обычные 7 100 рублей и дополнительные 5 000 рублей. После достижения выбранного запаса дополнительный взнос можно прекратить, если расходы и сроки не изменились. Сумма 60 000 рублей — условная цель собственника, она не гарантирует покрытия любого ущерба.

#Как учитывать уже накопленное

В базовом плане распределено 42 000 рублей: 12 000 рублей на машину и 30 000 рублей на отделку. Один остаток нельзя вычитать из стоимости каждой покупки. Ведите учёт назначений денег, даже если они лежат на одном счёте: сумма выделенных частей не должна превышать фактический остаток.

Если на отдельную цель денег уже достаточно, взнос на неё можно остановить. После покупки уберите потраченную сумму из остатка, обновите стоимость и предполагаемый срок следующей замены. Если использовали деньги другой цели, пересчитайте и её.

Обеспечительный платёж жильца не включайте в расчёт как безусловно доступные собственные деньги. Сначала проверьте в договоре его назначение, основания удержания и условия возврата. По договору также уточните распределение расходов на ремонт. Сам бюджет не устанавливает обязанности сторон.

#Когда пересчитать взнос

Обновляйте план после ремонта, изменения состояния вещей, цен или ожидаемого числа оплаченных месяцев. Например, если пересмотренный список требует уже 90 000 рублей накоплений в год, при одиннадцати платежах понадобится примерно 8 182 рубля с каждого. Это отдельный условный сценарий, а не прогноз подорожания.

Для хранения срочной части проверьте, сможете ли получить нужную сумму к дате оплаты и что потеряете при снятии. Страховую выплату не считайте гарантированной заменой резерва: Финкульт советует изучить условия полиса и перечень покрываемых рисков.

Перед следующим арендным платежом внесите в план ближайшие работы, распределите текущий остаток и отметьте даты пополнений. Проверьте сначала самую раннюю оплату: деньги должны появиться до неё. Налоги и страховки удобно вынести в отдельный календарь обязательных платежей.