Продали единственную квартиру через 3 года 2026: НДФЛ 0 ₽ — и 4 ловушки статуса

Единственное жильё можно продать без НДФЛ через 3 года владения вместо общих пяти — это подпункт 4 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ. Статус проверяют на дату продажи: у продавца не должно быть другого жилья или доли в нём, в том числе в совместной собственности супругов. Личное добрачное, унаследованное или подаренное жильё второго супруга само по себе не учитывается. Отдельное исключение — жильё, приобретённое в последние 90 дней. Ошибка стоит дорого: квартира, купленная за 5 000 000 ₽ и проданная за 7 000 000 ₽ раньше срока, даёт налог 260 000 ₽ с разницы 2 000 000 ₽.

Нормы сверены 15 сентября 2026 года по статье 217.1 НК РФ и разъяснениям ФНС о минимальном сроке владения.

#Как работает правило трёх лет?

Общий минимальный срок владения недвижимостью для продажи без налога — 5 лет. Три года действуют для жилья, полученного по наследству, в дар от близкого родственника, по приватизации или по договору ренты, и для единственного жилья. Условие для единственного: на дату государственной регистрации перехода права к покупателю у продавца нет иного жилого помещения или доли в нём, с учётом совместной собственности супругов.

Правило 90 дней смягчает переезд: жильё, купленное продавцом или его супругом в течение 90 календарных дней до регистрации продажи, «иным» не считается. Купили новую квартиру 1 сентября, продали старую 20 ноября — старая остаётся единственной. Купили 1 июля — уже нет.

Проще говоря, единственность проверяют по выписке ЕГРН на день сделки, а не по тому, где вы живёте.

#Какие четыре ловушки лишают статуса?

Открыть схему в полном размере

Первая — вторая квартира или доля. Одна десятая в родительской квартире, полученная в приватизацию двадцать лет назад, — это «иное жилое помещение», и трёхлетний срок не применяется. Комната, дом, доля в доме — тоже.

Вторая — супруг. Квартира, купленная в браке и оформленная на мужа, — совместная собственность, поэтому у жены, продающей «свою» квартиру, иное жильё есть. Жильё, полученное супругом до брака или по наследству, в общую собственность не входит и статус не отнимает.

Третья — 90 дней. Новую квартиру купили за четыре месяца до продажи старой — правило уже не работает, и срок для старой считают как пять лет. Четвёртая — дата отсчёта: срок идёт с даты регистрации права, для новостроек по договору долевого участия — с даты полной оплаты, для наследства — со дня смерти наследодателя. Ошибка на месяц переводит продажу в облагаемую.

А вы проверяли выписку ЕГРН о правах супруга перед продажей или считали единственность только по своим документам?

#Сколько стоит ошибка?

Открыть схему в полном размере

Допустим, квартиру купили за 5 000 000 ₽ и продали за 7 000 000 ₽ через 3 года, но у продавца есть доля в другой квартире. Срок — пять лет, продажа облагается. Доход уменьшают на расходы на покупку: 7 000 000 − 5 000 000 = 2 000 000 ₽, налог 2 000 000 × 13% = 260 000 ₽. Без документов о расходах в этой модели применяем вычет 1 000 000 ₽: налоговая база составит 6 000 000 ₽. При отсутствии других доходов, учитываемых в той же совокупности налоговых баз, НДФЛ равен 2 400 000 × 13% + 3 600 000 × 15% = 852 000 ₽.

При соблюдении статуса и срока налог — 0 ₽, а декларация не нужна. Сравнить сценарии и посчитать налог при другой цене удобно на калькуляторе НДФЛ, а платёж по новой ипотеке — на ипотечном калькуляторе.

На наш взгляд, перед сделкой стоит заказать две выписки ЕГРН о правах на всю страну — на себя и на супруга: это дешевле, чем один процент налога.

#Как проверить статус за пять минут?

Выписка ЕГРН о правах отдельного лица покажет все объекты, включая доли. Сделайте её на себя и на супруга. Затем сверьте три даты: регистрации права на продаваемую квартиру, полной оплаты по ДДУ, если это новостройка, и покупки нового жилья, если оно есть. Если между покупкой нового и продажей старого больше 90 дней — статус потерян.

Семьям с двумя детьми закон даёт отдельное освобождение без срока владения при пяти условиях — подробности в статье о продаже жилья семьёй с детьми. Как считать срок для унаследованной квартиры, разобрано в материале о налоге с продажи наследства.

#Частые вопросы

Через сколько лет можно продать единственное жильё без налога?

Через 3 года при соблюдении условий единственного жилья: учитывают собственность продавца, включая совместную собственность супругов, и отдельно проверяют исключение для жилья, приобретённого в последние 90 дней. Личное имущество второго супруга само по себе этот статус не отменяет.

Доля в квартире родителей лишает статуса?

Да. Любая доля в праве собственности на жилое помещение считается иным жильём.

Считается ли квартира, оформленная на мужа?

Если она куплена в браке — да, это совместная собственность. Жильё супруга до брака, по наследству или дарению не учитывается.

С какой даты считать срок владения?

С даты регистрации права; для новостроек по ДДУ — с даты полной оплаты; для наследства — со дня смерти наследодателя.

Сколько налога при ошибке?

В примере с расходами налоговая база равна 2 000 000 ₽, НДФЛ — 260 000 ₽. Без документов после вычета 1 000 000 ₽ база составит 6 000 000 ₽, налог — 852 000 ₽ по ставкам 13% и 15%. Эти суммы предполагают отсутствие других доходов, учитываемых в той же совокупности налоговых баз.

С какой даты вы отсчитывали срок владения и совпало ли это с датой в выписке ЕГРН?