Цена 1 млн ₽ в договоре 2026: почему налог считают с 4,06 млн ₽

Занижение цены в договоре купли-продажи налог продавца не обнуляет. Если квартира стоит по кадастру 5 800 000 ₽, цена договора 1 000 000 ₽, а в регионе действует коэффициент 0,7, доход для расчёта НДФЛ составит 5 800 000 × 0,7 = 4 060 000 ₽. Но это ещё не сам налог: доход можно уменьшить на подтверждённые расходы или имущественный вычет, если продажа не освобождена от НДФЛ.

У схемы есть и вторая сторона. Покупатель с ценой 1 млн ₽ в договоре получает слабое подтверждение своих реальных расходов, а продавец всё равно не прячет сделку от кадастрового контроля.

Данные и редакции статей НК РФ сверены 30 июля 2026 года. За три предыдущих дня ФНС не публиковала изменения, которые меняют этот расчёт, поэтому к статье не добавлен искусственный новостной повод.

#Почему ФНС не ограничится ценой договора?

Статья 214.10 НК РФ требует сравнить договорную цену с кадастровым минимумом. По федеральному правилу минимум равен кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. Для квартиры из нашего сценария сравнение выглядит так:

цена договора: 1 000 000 ₽;

кадастровый минимум: 5 800 000 × 0,7 = 4 060 000 ₽.

ФНС берёт большую величину, поэтому налоговый доход составит 4 060 000 ₽, а не 1 000 000 ₽. Кадастровую стоимость берут из ЕГРН ту, которая подлежит применению с 1 января года регистрации перехода права. Если объект образован в течение года, используют стоимость на дату его постановки на кадастровый учёт.

Когда нужной кадастровой стоимости в ЕГРН на эту дату нет, правило кадастрового минимума не применяется. Подставлять сегодняшнюю стоимость или цифру из объявления вместо отсутствующей записи нельзя.

Открыть схему в полном размере

#Всегда ли коэффициент равен 0,7?

Нет. 0,7 — федеральная отправная точка, а не гарантированное значение для каждого продавца. Статья 217.1 НК РФ разрешает субъекту уменьшить коэффициент вплоть до нуля, а статья 214.10 позволяет увеличить его до 1.

В 2026 году ФНС отдельно разъяснила ещё один нюанс: региональную норму применяют по месту жительства или иному месту налогового учёта продавца на дату регистрации перехода права. Ориентироваться только на регион, где находится квартира, рискованно.

Например, в Калининградской области коэффициент увеличен до 1 с 2025 года. Для зарегистрированного там продавца при тех же исходных данных кадастровый минимум составит уже:

5 800 000 × 1 = 5 800 000 ₽.

Значит, перед расчётом нужны не одна, а две проверки: кадастровая стоимость объекта на нужную дату и закон субъекта, который относится к продавцу. Мы считаем это главным отличием безопасного расчёта от привычной фразы «возьмите 70% кадастра».

#Как из 4,06 млн ₽ получить сумму налога?

Кадастровый минимум определяет доход, но НДФЛ считают после допустимого уменьшения. Для обычной личной продажи квартиры до минимального срока продавец выбирает один из двух вариантов: подтверждённые расходы на её приобретение либо имущественный вычет до 1 000 000 ₽. Складывать их для одной продажи нельзя.

Допустим, документов о покупке нет и продавец использует вычет 1 млн ₽:

4 060 000 − 1 000 000 = 3 060 000 ₽ налоговой базы.

Для налогового резидента без других баз этой группы за год НДФЛ составит:

2 400 000 × 13% + 660 000 × 15% = 411 000 ₽.

Теперь предположим, что квартира раньше куплена за 3 500 000 ₽, а договор и оплата сохранились:

4 060 000 − 3 500 000 = 560 000 ₽;

560 000 × 13% = 72 800 ₽.

Разница появилась не из-за иной кадастровой стоимости. Её дали документы о расходах. Проверьте обе модели в калькуляторе НДФЛ, но сначала задайте правильный доход: договорную цену или кадастровый минимум, смотря что больше.

Здесь полезно держать четыре строки отдельно. Сначала определяется доход: в модели это 4,06 млн ₽. Затем из него вычитают только один выбранный способ уменьшения. Получившуюся налоговую базу сопоставляют с годовым порогом ставок. Лишь после этого считают НДФЛ. Если сразу умножить 4,06 млн ₽ на одну ставку, получится неверный ответ: такой ход пропустит и расходы, и вычет, и двухступенчатую шкалу. Цена договора участвует только в первом сравнении и не становится готовой налоговой базой сама по себе.

Эти расчёты не относятся к продавцу, чей доход освобождён по минимальному сроку владения или другой льготе. В таком случае само по себе занижение цены не создаёт НДФЛ. Оно всё равно оставляет покупателю документальные и договорные риски.

#Чем цена 1 млн ₽ опасна для покупателя?

Покупатель подтверждает имущественный вычет фактически понесёнными расходами. Общий предел расходов на покупку жилья составляет 2 000 000 ₽, но высокий предел не заменяет документы на конкретную сумму.

Если договор и платёжные документы подтверждают только 1 000 000 ₽, по этой покупке безопасно заявлять не больше подтверждённого миллиона. При доходах, облагаемых по ставке 13%, это означает возврат до:

1 000 000 × 13% = 130 000 ₽, а не 2 000 000 × 13% = 260 000 ₽.

Остаток лимита после покупки, совершённой по современным правилам, можно использовать при приобретении другого жилья. Поэтому говорить, что покупатель навсегда теряет ровно 130 000 ₽, было бы неверно. Реальная проблема другая: за эту квартиру он не подтвердил полную цену согласованным комплектом документов.

При последующей облагаемой продаже возникает ещё один риск. Доход разрешено уменьшить на документально подтверждённые расходы на покупку. Сумма, переданная вне договора без согласованного платёжного следа, не становится расходом автоматически. Если минимальный срок к тому моменту истечёт, продажа может быть освобождена и этот риск не даст налога, но заранее этого обещать нельзя.

#Что проверить до подписания договора?

Сначала выясните, освобождена ли продажа от НДФЛ. Если нет, действуйте по порядку:

1. Закажите сведения ЕГРН о кадастровой стоимости, применяемой на 1 января года перехода права.
2. Проверьте коэффициент в законе субъекта по месту жительства или налогового учёта продавца.
3. Сравните полную цену договора с кадастровым минимумом.
4. Для продавца сопоставьте расходы на покупку и вычет 1 млн ₽.
5. Для покупателя сверьте цену договора, расписку, банковские документы и сумму будущего вычета.

Открыть схему в полном размере

Не подписывайте договор с искусственной ценой только потому, что кто-то назвал миллион «безналоговым». В нашем сценарии миллион не стал доходом продавца для НДФЛ: его заменили 4,06 млн ₽, а в регионе с коэффициентом 1 заменили бы все 5,8 млн ₽.

После сверки документов повторите итоговый расчёт в калькуляторе НДФЛ. Если продавец и покупатель получают разные ответы, отложите подписание до письменной проверки коэффициента и расходов.

Подписывайтесь, если вам нужны налоговые разборы, где цена договора, кадастр и вычеты сходятся в одной проверяемой формуле.

Предлагали ли вам указать в договоре 1 млн ₽ и чем объясняли пользу этой суммы?