Рефинансирование ипотеки: когда окупятся оформление и страховка

Рефинансирование ипотеки выгодно по будущим расходам, если снижение выплат перекрывает оформление и дополнительные затраты на страхование за выбранный срок. Сначала сравните графики на одинаковый оставшийся срок. Уменьшение платежа при продлении кредита ещё не доказывает экономию.

В условном расчёте ниже усреднённая окупаемость составляет около 5,9 месяца. Но если дополнительную страховую премию заплатить сразу, первоначальные затраты возмещаются после седьмого платежа. Это результат заданного сценария, а не срок для любой ипотеки.

#Какие суммы нужны для сравнения

Рефинансирование — новый кредит для погашения прежнего. Роспотребнадзор советует сначала обсудить снижение ставки со своим банком: возможно, он предложит изменить действующий договор. Такое предложение тоже сравните по будущим платежам и расходам.

Для расчёта запросите актуальный график старой ипотеки, сумму полного погашения на предполагаемую дату с разбивкой на долг и проценты, проект нового договора и смету перехода. Попросите новый банк рассчитать график на оставшийся срок действующего кредита. Продление срока рассмотрите отдельно — как способ снизить ежемесячную нагрузку.

Предварительный платёж можно получить в ипотечном калькуляторе. Для окончательного сравнения используйте банковские графики: модель и договорный расчёт по конкретным датам могут различаться.

Если платные услуги включены в сумму нового кредита, они уже увеличивают долг и платежи. Не прибавляйте их повторно как расход из собственных денег.

#Оформление и переходный период: что проверить в документах

Оценка, регистрационные действия, сервис оформления и дополнительные проценты — возможные строки сметы, а не обязательный перечень расходов каждого заёмщика.

До заказа оценки выясните, нужен ли новый отчёт и принимает ли банк выбранного исполнителя. По оформлению запросите расшифровку услуг и регистрационных действий. Для каждой суммы уточните дату оплаты и условия возврата, если сделка не состоится.

Если договор предусматривает временную ставку, найдите событие, после которого она меняется, подтверждающий документ и дату применения основной ставки. Дополнительные проценты учитывайте отдельно только в той части, которая ещё не вошла в новый график.

Не складывайте целиком платежи обоим банкам без разбивки. Возврат основного долга старому кредитору сам по себе не является дополнительной стоимостью перехода. Для проверки нужны даты начисления процентов и сумма фактического закрытия кредита.

#Страховка: разница премий или вся новая оплата

Страховая премия — плата за страхование. Если сравниваются два предстоящих одинаковых периода покрытия, в расчёт перехода входит разница их стоимости. Условно: следующий год по старому кредиту стоит 18 000 ₽, по новому — 22 000 ₽. Дополнительный расход составляет 4 000 ₽ за год.

Если старый полис уже оплачен, а новый нужен сейчас, внесите в календарь всю новую оплату. Подтверждённый возврат по прежнему полису учитывайте отдельно на дату получения. Простое вычитание двух годовых премий для такого случая не подходит.

Разделяйте страхование жизни и здоровья и страхование квартиры. Банк России разъясняет, что Указание № 6139-У распространяется на личное страхование заёмщиков, включая кредиты, обеспеченные ипотекой, но не на имущественное страхование. В разъяснении описан возврат премии при полном досрочном исполнении кредитных обязательств с удержанием части за время действия страхования. Запросите у страховщика основание и расчёт возврата по своему полису; эти условия нельзя автоматически переносить на страхование имущества.

Отказ от добровольной страховки тоже может изменить выгоду. По пояснению Банка России, банк вправе повысить ставку до уровня для кредита без добровольного страхования на дату предоставления кредита, если такое повышение предусмотрено договором. Сопоставляйте возврат премии с новым графиком после отказа.

#Условный расчёт: когда вернутся затраты

Чтобы отдельно проверить влияние расходов и дат оплаты, возьмём готовые условные графики: прежний платёж — 43 041 ₽ в месяц, новый — 39 645 ₽. Оставшийся срок у обоих вариантов одинаковый. Разница составляет 3 396 ₽ ежемесячно. Эти суммы заданы для примера и не описывают предложение банка.

Разовые расходы оплачиваются из собственных денег: оценка — 6 000 ₽, оформление и регистрационные действия — 5 000 ₽, дополнительные проценты перехода сверх нового графика — 4 000 ₽, другие согласованные услуги — 3 000 ₽. Всего — 18 000 ₽.

Предстоящая годовая страховка стоит 18 000 ₽ при сохранении кредита и 22 000 ₽ после перехода. В обоих вариантах её оплачивают в начале сравнения. Поэтому дополнительная оплата при переходе равна 4 000 ₽. Уже оплаченных пересекающихся полисов и возвратов в этом сценарии нет.

Для усреднённой оценки разделим страховую разницу на 12 месяцев: получится около 333,33 ₽ в месяц. Если вычесть её из разницы кредитных платежей без промежуточного округления, средняя экономия составит около 3 062,67 ₽ в месяц. Деление разовых 18 000 ₽ на эту величину даёт около 5,9 месяца простой окупаемости.

Однако дополнительные расходы возникают сразу: 18 000 ₽ за переход и 4 000 ₽ страховой разницы, всего 22 000 ₽. Возмещаются они постепенно за счёт меньших платежей:

• после шести платежей накопится 20 376 ₽ снижения выплат; ещё не возмещены 1 624 ₽;
• после семи платежей накопится 23 772 ₽; превышение над затратами составит 1 772 ₽;
• за первые 12 платежей снижение выплат составит 40 752 ₽, а после вычета затрат останется 18 752 ₽.

В этом сценарии первоначальные расходы возмещаются после седьмого платежа. Усреднённый показатель распределяет годовую страховку по месяцам, хотя фактически её оплачивают сразу. Сумма 18 752 ₽ описывает только разницу денежных выплат первого года: остатки долга, последующие страховые премии и стоимость денег во времени в неё не включены.

#Если планируете продажу или досрочное погашение

Возмещение первоначальных затрат по платежам не заменяет сравнения полной стоимости. На дату продажи у двух кредитов могут оставаться разные долги, особенно при продлении срока.

Для каждого варианта сложите платежи до выбранной даты, расходы на страхование и услуги, затем добавьте сумму, необходимую для закрытия оставшегося долга. В новом варианте учтите расходы перехода. Подтверждённые возвраты вычтите. Уже уплаченные до начала сравнения проценты повторно не включайте.

Это сравнение номинальных сумм. Если результаты близки, а горизонт длительный, дополнительно учитывайте даты платежей и стоимость денег во времени.

#Что запросить перед подписанием

У нового банка получите график на прежний оставшийся срок, смету перехода и письменные условия применения ставки. У страховщика — стоимость нужного покрытия и расчёт возможного возврата старой премии.

У действующего банка уточните порядок досрочного погашения. Роспотребнадзор указывает общий срок предупреждения — как минимум 30 дней, если договор не допускает более короткий. Проверьте также установленный новым договором срок закрытия прежнего кредита и последствия нарушения. После погашения получите справку об исполнении обязательств.

Составьте календарь дополнительных оплат и разницы кредитных платежей. Он должен показать, сколько собственных денег нужно при переходе и после какого платежа эти затраты будут возмещены.