Оценка квартиры ниже цены: сколько добавить своих денег на ипотеку

Если оценка квартиры ниже цены покупки, собственных денег может понадобиться больше. На оплату квартиры за свой счёт нужно заложить цену покупки минус сумму кредита, которую банк подтвердил для этой сделки. Разница между ценой и оценкой сама по себе не показывает размер доплаты.

Условный пример: квартира стоит 10 млн ₽, покупатель рассчитывал взять 8 млн ₽ в кредит и внести 2 млн ₽ своих денег. Если банк ограничивает кредит суммой 80% от меньшей из цены и оценки, при оценке 9 млн ₽ предел составит 7,2 млн ₽. При получении этой суммы на квартиру потребуется 2,8 млн ₽ собственных денег — на 800 000 ₽ больше плана. Расходы вне цены оплачиваются отдельно.

Доля 80% и правило меньшей стоимости — условия всех примеров ниже. Это не универсальные требования к ипотеке. В основном примере лимит по заёмщику составляет 8 млн ₽, других ограничений в модели нет. Все суммы относятся к расчёту покупки, а не к ежемесячным платежам.

#Что узнать у банка после оценки квартиры

При покупке вторичного жилья оценка помогает банку проверить рыночную стоимость недвижимости. Затем кредитор рассматривает сведения о квартире и продавце и принимает решение по сделке. Поэтому ранее одобренную сумму нужно сопоставить с решением по выбранному объекту. Такой порядок описан в материале об оформлении ипотеки.

Попросите банк письменно подтвердить:

• какую стоимость он принимает за базу финансирования;
• какую долю этой стоимости готов выдать в кредит;
• какие ограничения действуют по заёмщику и программе;
• сколько выдаст на конкретную квартиру и какую сумму собственных денег нужно подтвердить.

Стоимость залога имеет значение для риска кредитора. Отношение ипотечного долга к справедливой стоимости залога называется LTV; Банк России использует этот показатель для оценки риска. Однако он сам по себе не устанавливает для вашей сделки ни долю 80%, ни правило выбора меньшей стоимости. Эти условия проверяйте у банка.

#Как посчитать доплату при оценке ниже цены

В нашей условной модели сначала выбираем меньшую из цены и оценки, затем умножаем её на допустимую долю кредита. Полученный предел сравниваем с лимитом по заёмщику: кредит не должен превышать ни один из них. Если банк подтверждает меньшую сумму, в бюджет подставляем именно её.

Для квартиры за 10 млн ₽ с оценкой 9 млн ₽ расчёт такой:

• Предел по стоимости: 9 млн ₽ × 80% = 7,2 млн ₽. Он ниже лимита по заёмщику 8 млн ₽.
• Собственные деньги после оценки: 10 млн ₽ − 7,2 млн ₽ = 2,8 млн ₽.
• Собственные деньги по исходному плану: 10 млн ₽ − 8 млн ₽ = 2 млн ₽.
• Доплата к плану: 2,8 млн ₽ − 2 млн ₽ = 800 000 ₽.

Оценка ниже цены на 1 млн ₽, но кредит в этой модели сокращается на 80% этой разницы — на 800 000 ₽. Именно столько нужно добавить к прежнему собственному бюджету.

Сумма 2,8 млн ₽ составляет 28% цены квартиры. Её можно разложить на 1,8 млн ₽ — 20% оценки — и 1 млн ₽ превышения цены над оценкой. Это объяснение арифметики, а не отдельная банковская процедура. Как подтвердить средства и оплату, уточняйте у кредитора.

#Аванс и расходы: сколько ещё нужно оплатить

Продолжим тот же условный пример. Покупатель уже передал продавцу 300 000 ₽. Если платёж засчитывается в цену по соглашению и банк принимает подтверждение оплаты, остаток собственных денег на квартиру равен:

2,8 млн ₽ − 300 000 ₽ = 2,5 млн ₽.

Аванс уже входит в общие 2,8 млн ₽. Прибавлять его повторно не нужно.

Отдельно выпишите расходы на оценку, страхование, проведение расчётов и другие согласованные услуги. Обычный расчёт ипотечного платежа не охватывает все затраты на сделку — это ограничение есть и у ипотечного калькулятора Финкульта.

Допустим, расходы вне цены составляют 120 000 ₽ и все они ещё не оплачены. Тогда:

• Общая потребность в собственных средствах: 2,8 млн ₽ + 120 000 ₽ = 2,92 млн ₽, включая уже переданный аванс.
• Остаток собственных денег на квартиру: 2,5 млн ₽.
• Всего осталось оплатить: 2,5 млн ₽ + 120 000 ₽ = 2,62 млн ₽.

Резерв после покупки в эти суммы не включён. Если часть услуг уже оплачена, вычитайте её из остатка расходов, отдельно от платежей за квартиру.

#Когда низкая оценка не требует доплаты

Если покупатель той же квартиры за 10 млн ₽ запрашивал только 6 млн ₽ кредита, оценка 9 млн ₽ оставляет предел по стоимости 7,2 млн ₽. Запрошенная сумма укладывается в него. Именно это ограничение не требует увеличивать собственные средства; остальные условия банка нужно проверить.

Другой условный сценарий: лимит по заёмщику и запланированный кредит составляют 7 млн ₽. Собственный бюджет на квартиру за 10 млн ₽ — 3 млн ₽. При оценке 9 млн ₽ предел по объекту равен 7,2 млн ₽, поэтому кредит 7 млн ₽ по этому ограничению сохраняется.

Если оценка снизится до 8 млн ₽, предел по объекту составит 6,4 млн ₽. При получении этой суммы собственных денег потребуется 3,6 млн ₽, а доплата к плану — 600 000 ₽.

Проверяйте, оказался ли новый предел ниже запланированного кредита. Одного сравнения оценки с ценой недостаточно.

#Ориентир цены при сохранении кредита 7,2 млн ₽

Вернёмся к основному примеру: оценка 9 млн ₽, кредит 7,2 млн ₽ и собственный бюджет на квартиру 2 млн ₽. Расходы вне цены здесь не учитываем. Все следующие результаты предполагают, что банк подтвердит сумму кредита после изменения цены.

Если продавец снизит цену с 10 млн до 9,6 млн ₽, своих денег потребуется 2,4 млн ₽. Уступка на 400 000 ₽ сократит нехватку до 400 000 ₽, но ещё не вернёт покупателя к прежнему бюджету.

Расчётный ориентир под бюджет 2 млн ₽ — цена 9,2 млн ₽: 7,2 млн ₽ кредита плюс 2 млн ₽ своих денег. Эту сумму можно использовать в переговорах, а после согласования цены — заново подтвердить финансирование у банка.

Если цена опустится ниже оценки, в нашей модели изменится база. При цене 8,8 млн ₽ и оценке 9 млн ₽ предел кредита составит 7,04 млн ₽ — 80% цены. При получении этой суммы своих денег понадобится 1,76 млн ₽. Прежние 7,2 млн ₽ без пересчёта использовать нельзя.

#Что проверить до следующего платежа

Для самостоятельной проверки сопоставьте адрес, площадь и описание квартиры в отчёте с документами объекта. Если нашли конкретное несоответствие, направьте оценщику вопрос и приложите подтверждение. До оплаты повторной оценки узнайте у банка, как он рассматривает исправления и новый отчёт. Возможное увеличение кредита учитывайте после подтверждения кредитора.

Если для покрытия нехватки рассматриваете новый заём, сначала посчитайте платежи по всем долгам и уточните его влияние на ипотечную заявку. Финкульт предупреждает, что потребительский кредит на взнос может создать чрезмерную нагрузку, и советует сохранить часть сбережений на непредвиденные расходы.

Перед отказом от покупки прочитайте соглашение о деньгах, уже переданных продавцу: назначение платежа, условия возврата и положения на случай недостаточного финансирования. По одной цифре оценки определить последствия соглашения нельзя.

Для разговора с банком соберите один расчёт: окончательная цена, подтверждённый кредит, зачтённый аванс, остаток собственных денег на квартиру и неоплаченные расходы. Отдельно укажите резерв, который хотите сохранить. Когда банк подтвердит сумму, ставку и срок, проверьте будущий платёж в ипотечном калькуляторе.