Продал квартиру без 3-НДФЛ 2026: почему ФНС насчитает 432 000 ₽, а не 78 000 ₽

Если вы не подали декларацию после продажи квартиры, молчание не остановит расчёт налога. ФНС получит сведения о сделке из Росреестра и может провести проверку без 3-НДФЛ. Главный риск теперь не автоматический штраф за декларацию, а расчёт без расходов, сведений о которых нет у инспекции.

#Когда ФНС начинает проверку без 3-НДФЛ?

Если обязательную 3-НДФЛ по продаже недвижимости не подали, ФНС вправе провести камеральную проверку без неё. Для дохода от продажи в 2025 году декларацию следовало подать до 30 апреля 2026 года, а налог уплатить до 15 июля.

Проверка без декларации начинается 16 июля и длится три месяца. Специальное решение руководителя инспекции для её начала не требуется. Основой становятся сведения о продавце, объекте, цене сделки и кадастровой стоимости, которые уже есть у налогового органа.

Это правило не означает, что налог возникает после каждой продажи. Если применимый минимальный срок владения истёк или действует другое освобождение, НДФЛ может быть равен нулю. Но факт освобождения лучше подтвердить датами и документами, особенно если в реестре не отражена вся история приобретения.

#Как ФНС определит доход от продажи?

ФНС сравнивает цену сделки с кадастровой стоимостью на 1 января года продажи, умноженной на региональный коэффициент. Базовое значение коэффициента — 0,7, но субъект РФ вправе увеличить его до 1 включительно. Поэтому переносить расчёт из статьи или от знакомого на свою квартиру нельзя: сначала проверьте правило региона по месту жительства.

Возьмём модель. Квартиру продали за 3 000 000 ₽, её кадастровая стоимость равна 6 000 000 ₽, а регион сохранил коэффициент 0,7:

6 000 000 × 0,7 = 4 200 000 ₽.

Цена договора ниже кадастрового минимума, поэтому расчётный доход составит 4 200 000 ₽, а не 3 млн.

Дальше ФНС проверяет, есть ли у неё сведения о цене, по которой продавец приобрёл квартиру. Если такой цены и подтверждённых продавцом расходов у инспекции нет, доход от продажи жилья уменьшают на фиксированный имущественный вычет до 1 000 000 ₽. В нашей модели сведений о цене покупки у ФНС нет, поэтому налоговая база равна:

4 200 000 − 1 000 000 = 3 200 000 ₽.

Для налогового резидента доход от продажи имущества с 2025 года облагается по отдельной шкале: 13% с базы до 2 400 000 ₽ и 15% с превышения.

Налог: 2 400 000 × 13% + 800 000 × 15% = 432 000 ₽.

#Когда ФНС учтёт цену покупки, а когда нужны документы?

Если регистрирующий орган передал ФНС цену сделки, по которой продавец приобрёл квартиру, инспекция может учесть эту цену в бездекларационном расчёте. Но цена из реестровых сведений не всегда охватывает все фактически произведённые расходы, а самих сведений может не быть.

Допустим, эту квартиру раньше купили за 3 600 000 ₽, но ФНС не получила цену приобретения. Чтобы инспекция уменьшила доход на 3 600 000 ₽, продавцу нужно заявить расходы и приложить договор покупки и платёжные документы. Тогда база в нашей модели будет другой:

4 200 000 − 3 600 000 = 600 000 ₽.

Налог: 600 000 × 13% = 78 000 ₽.

Разница с расчётом по фиксированному вычету:

432 000 − 78 000 = 354 000 ₽.

Эта разница не доказывает, что ФНС ошиблась. Инспекция считает по доступным сведениям, а расходы продавец должен подтвердить. Если платёжных документов нет, одного договора с указанной ценой может оказаться недостаточно.

Проверьте и назначение каждого платежа. Сумма в договоре, банковская выписка и расписка должны описывать одну сделку. Если квартиру оплачивали несколькими переводами, соберите их в единый расчёт и подпишите, к какому договору относится каждый платёж. Инспектору нужен проверяемый путь от документа о покупке до заявленной суммы расходов, а не папка несвязанных файлов.

#Что подать, пока проверка не закончилась?

Если подать 3-НДФЛ до окончания проверки, проверка без декларации прекращается. Инспекция начинает новую камеральную проверку уже по вашей декларации и документам. Полученные ранее сведения при этом не исчезают: ФНС может использовать их в новой проверке.

Соберите один проверочный комплект:

1. договор продажи и выписку с датой регистрации перехода права;
2. договор, по которому вы приобрели квартиру;
3. банковские выписки, платёжные поручения или расписку, подтверждающие оплату;
4. расчёт цены сделки, кадастрового минимума, выбранного уменьшения и НДФЛ.

Подать декларацию и приложения можно через личный кабинет ФНС. Для предварительной проверки арифметики используйте калькулятор НДФЛ, но перенесите в декларацию именно данные ваших документов и применимый региональный коэффициент.

#Что делать, если пришло требование из инспекции?

Сначала прочитайте название документа и срок ответа. По требованию инспекции пояснения нужно представить в течение пяти дней. В ответе отделите три вопроса: обязаны ли вы были декларировать продажу, какой доход принят для налога и какое уменьшение базы подтверждают ваши документы.

Если срок владения уже давал освобождение, приложите документы с датой возникновения права. Если спор идёт о кадастровом расчёте, проверьте стоимость на 1 января года продажи и коэффициент вашего региона. Если ФНС применила фиксированный вычет, а у вас сохранились большие расходы, подайте 3-НДФЛ с подтверждением расходов, не ограничиваясь фразой «налог посчитан неверно».

После завершения проверки маршрут меняется. Тогда важно узнать, вынесен ли акт или решение, и соблюдать указанный порядок возражений либо обжалования. Простая отправка чеков без пояснения, к какому расчёту они относятся, может не исправить начисление.

#Правда ли, что штраф составит до 30%?

Для этой ситуации старое предупреждение устарело. С 26 июня 2026 года физлицо освобождено от штрафа по пункту 1 статьи 119 НК РФ за непредставление 3-НДФЛ по продаже недвижимости, если ФНС может рассчитать налог по сведениям регистрирующих органов.

Это освобождение не отменяет сам НДФЛ, пени и проверку возможной ответственности за неуплату. Штраф 20% по статье 122 НК РФ тоже нельзя прибавлять к каждому расчёту автоматически: инспекция должна установить состав правонарушения, а достаточное непрерывное положительное сальдо ЕНС исключает ответственность в соответствующей части.

Поэтому проверяйте документ построчно. Фраза «штрафа за декларацию нет» не означает «ничего платить не нужно», а упоминание статьи 122 ещё не заменяет решение по конкретным обстоятельствам.

#Как проверить расчёт до решения ФНС?

Сверьте четыре числа: цену договора, кадастровую стоимость на 1 января года продажи, региональный коэффициент и подтверждённые расходы на покупку. Затем проверьте минимальный срок владения и все продажи жилья за тот же год: фиксированный вычет 1 000 000 ₽ действует в совокупности за налоговый период, а не заново для каждой квартиры.

Наша позиция практична: если расходы заметно выше фиксированного вычета, ждать готового начисления невыгодно. Подайте декларацию и документы, пока проверка без 3-НДФЛ ещё идёт. Так инспекция будет проверять ваш расчёт 78 000 ₽, а не только автоматическую модель 432 000 ₽.

Подпишитесь, если вам нужны разборы налоговых уведомлений и требований без нагнетания и устаревших штрафов. Получали письмо от ФНС после продажи недвижимости, и совпала ли указанная база с вашим расчётом?